20170404-国金证券-房地产研究周报_雄安新区设立_京津冀再成热点_11页_2mb

雄安新区设立、京津冀再成热点总结

核心内容

雄安新区的设立是2017年4月1日由中共中央、国务院正式宣布的，其定位高于天津滨海新区和重庆两江新区，略高于北京城市副中心，旨在承接部分行政企事业单位疏解、教育、医疗、养老资源及其他非首都功能。新区规划范围包括河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，总面积远期可达2000平方公里。该政策对京津冀地区房地产市场产生深远影响，带动区域资产重估和相关产业发展。

主要观点

• 市场表现：上周申万房地产指数下跌2.46%，略弱于上证综指和沪深300。但部分个股表现强劲，如西藏城投、金科股份和中房地产涨幅居前，而廊坊发展、匹凸匹等个股跌幅较大。
• 政策影响：雄安新区设立将带来长期的区域发展利好，但短期内投机行为受到严格监管，房地产市场被冻结。预计未来京津冀地区的政策催化剂将持续释放，带动板块投资机会。
• 行业基本面：房地产行业整体呈现基本面向好趋势，龙头公司表现超出市场预期，调控政策出台后板块或将迎来较好投资机会。
• 区域分化：一线城市新房销量同比下降29%，调控二三线城市销量也有所下滑，但重点二三线城市和非调控城市销量同比增长，市场表现呈现区域分化。
• 二手房市场：26个样本城市二手房成交量有所回升，周度销量为年初以来最高，其中北京、深圳、杭州等地表现突出。

关键信息

一、市场数据

• 行业优化平均市盈率：21.08
• 市场优化平均市盈率：17.75
• 国金房地产指数：3525.34
• 沪深300指数：3456.05
• 上证指数：3222.51
• 深证成指：10428.72
• 中小板综指：11619.11

二、模拟组合表现

• 累计收益率：23.9%
• 累计超额收益率：17.7%
• 整体仓位：69%
• 主要持仓：中航地产（24%）、华侨城A（15%）、南山控股（30%）

三、行业数据跟踪

1. 新房销量

• 60样本城市：整体均值环比上升17%，同比下降10%，年初累计同比下降8%
• 一线城市：环比上升49%，同比下降29%
• 调控二三线城市：环比上升24%，同比下降27%
• 重点二三线城市：环比上升3%，同比下降17%
• 其他城市：环比上升14%，同比上升27%

2. 二手房成交

• 26样本城市：整体均值环比上升14%，同比下降9%，年初累计同比下降24%
• 北京、深圳、杭州：二手房成交量显著上升，成为市场亮点

3. 住宅用地成交

• 30城市住宅类用地供应建面：同比下降78.6%
• 住宅类用地成交面积：同比上升75.5%
• 平均溢价率：下降36.9个百分点
• 成交金额前列城市：武汉、合肥、南京、广州、上海、杭州、苏州、郑州
• 成交规划建面前列城市：武汉、郑州、徐州、合肥、西安

四、行业要闻跟踪

• 北京商住限购：在建在售商办类项目不得卖给个人，销售对象为企事业单位、社会组织
• 北京中小学不得与房地产商合作办学：旨在抑制学区房炒作
• 住建部通报违规房企：集中曝光30家违规房产中介和开发企业，整顿市场秩序
• 广州加大土地供应：2017年将继续加强房地产调控，加大住宅用地供应
• 厦门调控升级：认房又认贷，遏制房价过快上涨
• 东莞限制新房申报价：申报均价不高于同区域在售项目20%

五、重点公司估值与投资建议

• 重点公司估值表（部分）：

  • 万科A：PE 10.8，P/B 2.00，RNAV 24.85，投资评级：增持
  • 中航地产：PE 11.42，P/B 1.99，RNAV 11.42，投资评级：买入
  • 华侨城A：PE 11.3，P/B 1.51，RNAV -，投资评级：增持
  • 荣盛发展：PE 11.06，P/B 1.75，RNAV 11.06，投资评级：买入
  • 招商蛇口：PE 25.80，P/B 2.47，RNAV 25.80，投资评级：买入
  • 华夏幸福：PE 12.1，P/B 3.18，RNAV -，投资评级：未评级
  • 保利地产：PE 7.9，P/B 1.34，RNAV 10.99，投资评级：增持

• 受益雄安新区的标的：看好华夏幸福、荣盛发展和京汉股份，同时关注招商蛇口、华侨城、南山控股和中航地产等。

六、房企销售及目标

• 碧桂园：2016销售额3088亿元，2017年1-2月销售额872亿元，2017年销售目标4000亿元
• 恒大：2016销售额3734亿元，2017年1-2月销售额685亿元，2017年销售目标4500亿元
• 万科：2016销售额3647亿元，2017年1-2月销售额859亿元，2017年销售目标4000-5000亿元
• 绿地控股：2016销售额2550亿元，2017年1-2月销售额194亿元，2017年销售目标3000亿元
• 荣盛发展：2016销售额1203亿元，2017年1-2月销售额201亿元，2017年销售目标1203亿元

风险提示

• 市场下行幅度超出预期

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%-15%
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%至5%
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上