京津冀一体化专题报告_京津冀土地规划可期_雄安新区构建新型财政框架_10页_931kb

京津冀土地规划与雄安新区财政框架分析总结

核心内容

本报告围绕京津冀土地财政现状及雄安新区未来财政框架建设展开，分析了京津冀土地利用规划对房地产市场及财政收入的影响，并探讨了雄安新区在土地财政模式上的创新可能。

主要观点

京津冀土地财政现状

• 土地供给控制：京津冀协同发展土地利用规划提出严格控制新增建设用地，尤其是环京区域，防止房地产过度扩张。
• 土地交易面积下降：2012-2016年，北京土地交易面积从2118.64公顷下降至477.29公顷，表明土地供给正在逐步收紧。
• 土地出让收入占比高：2012年北京土地出让收入占地方财政收入的47.29%，至2016年仍占42.96%，土地财政仍是地方财政的重要支撑。
• 税收贡献显著：京津冀房地产与土地相关税收占财政收入比例较高，2011-2015年达到10%以上，对地方财政有重要影响。

地产与财政的内生逻辑

• 螺旋式上涨机制：地价上涨推动房价上涨，房价上涨又进一步推高地价，形成地产与财政之间的正反馈机制。
• 土地财政并非主因：尽管土地财政对地产价格有支撑作用，但京津冀房价高企是由多种因素共同作用的结果，土地财政并非主要原因。
• 调控与改革方向：京津冀近期对房地产市场的严格调控，表明政府试图控制房地产过热发展，推动土地财政模式转型。

雄安新区土地财政展望

• 摆脱土地财政依赖：雄安新区定位为创新发展高地，而非炒房之地，将通过多元化的财政收入来源（如企业所得税、个人所得税、增值税）摆脱对土地财政的依赖。
• 发债融资前景广阔：雄安新区地方政府债券信用级别较高，基建带来的经济效应显著，预计债券市场竞争力强，受市场欢迎。
• PPP模式助力发展：雄安新区将通过PPP模式吸引社会资本参与基础设施和公共服务建设，预计未来五年PPP项目年新增投资将超1000亿元。
• 构建新型财政框架：雄安新区具备起点低、既得利益群体少的优势，有望构建新型土地管理模式和财政收支框架，成为全国的创新示范区。

关键信息

• 土地利用规划分类：

  • 减量优化区：北京四环内
  • 存量挖潜区：北京四环至六环
  • 增量控制区：北京六环至河北交界及生态保护区
  • 适度发展区：燕郊、固安、武清、涿州等

• 财政数据趋势：

  • 北京土地出让收入从2012年的671亿元增至2015年的2010亿元，占财政收入比重从16.77%升至50.61%。
  • 京津冀房地产与土地相关税收从2011年的804,6819万元增至2015年的133,47673万元，占财政收入比例逐年上升。

• 雄安新区发展优势：

  • 国家信用支持，债券市场竞争力强
  • 通过PPP模式吸引社会资本
  • 央企、科研机构迁入带来多元财政收入
  • 建设目标为优质公共设施、优美生态环境，打造生态城市

风险提示

• 雄安新区建设面临现实挑战，土地管理模式创新可能受阻
• 土地财政转型需时间，政策执行效果有待观察

附录：分析师与联系人信息

分析师：谭松

• 经济学博士，宏观经济分析师
• 东兴证券研究所成员，9年证券从业经验
• 曾获中国证券业协会科研课题奖项、中国银行业发展研究成果优秀奖等

联系人：汤黎明

• 经济学博士，宏观经济研究员
• 曾在财政部、发改委等机构参与课题研究
• 现从事宏观经济研究

联系人：陈巧巧

• 会计学硕士，清华大学金融学学士
• 毕马威华振会计师事务所6年审计经验
• 精通财务分析，从事信用债研究