20170623-东兴证券-京津冀一体化专题报告_京津冀土地规划可期_雄安新区构建新型财政框架_12页_921kb

京津冀土地规划与雄安新区财政框架分析总结

核心内容概览

本报告围绕京津冀协同发展背景下的土地财政现状与未来展望，重点分析了雄安新区在土地财政模式上的创新与变革。报告指出，京津冀土地财政正经历从依赖土地出让收入向多元化财政收入来源的转型，雄安新区作为国家战略新区，具备摆脱传统土地财政模式的潜力，并有望构建新型财政收支框架。

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京津冀土地财政的现状

土地财政的概念与现状

• 土地财政是指地方政府通过出让土地使用权获取财政收入。
• 主要收入来源包括土地出让金、租金、税费等。
• 自1990年土地使用权有偿出让政策实施以来，土地财政已成为地方财政的重要组成部分。

土地利用规划

• 京津冀协同发展土地利用规划将区域分为四类：减量优化区、存量挖潜区、增量控制区、适度发展区。
• 减量优化区：北京四环内，重点疏解非核心功能。
• 存量挖潜区：北京四环至六环，推动存量土地再利用。
• 增量控制区：北京六环至河北交界处，严控新增建设用地。
• 适度发展区：如燕郊、固安等，适度发展以促进区域平衡。
• 规划目标是实现京津冀土地的结构性调整，推动区域协调发展。

北京土地交易与财政收入变化

• 北京土地交易面积从2013年的2118.64公顷下降至2016年的477.29公顷，表明土地供给控制加强。
• 土地出让收入从2012年的671亿元增长至2015年的2010亿元，占财政收入比重从16.77%上升至50.61%，显示土地财政对北京财政的支撑作用显著。
• 未来北京将逐步减少对土地财政的依赖，土地出让金占财政收入比重预计下降。

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京津冀地产与财政的内生逻辑

房地产与土地财政的互动

• 京津冀房地产市场的发展与土地财政之间形成螺旋式上涨关系。
• 地价上涨推动房价上涨，房价上涨进一步抬高地价，形成正反馈。
• 房地产成为中产阶层的重要投资渠道，收益远高于传统金融产品。

土地财政的支撑作用

• 土地出让收入已成为地方财政收入的主要来源，占地方财政收入比重长期在42%~50%之间波动。
• 地方政府通过土地供给调控房地产市场，以实现经济与社会发展的平衡。

土地财政并非地产高企主因

• 京津冀房地产价格高企的原因复杂，涉及供需关系、政策导向、基础设施发展等。
• 土地财政并非主要推手，但其优化有助于缓解因地产高企带来的贫富差距问题。

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雄安新区土地财政展望

走出土地财政依赖

• 雄安新区定位为创新发展高地，非炒房之地，其土地管理模式将实现创新。
• 央企、行政单位、科研机构的迁入，将为雄安新区提供多元化的财政收入来源，如企业所得税、个人所得税、增值税等。
• 雄安新区有望摆脱土地财政依赖，成为全国土地财政改革的创新示范区。

地方政府债券融资

• 雄安新区地方政府债券信用级别较高，基础设施建设将带来显著的增量经济效应。
• 债券市场竞争力强，有望获得市场广泛欢迎。
• 北京部分疏解非首都功能的资金或用于雄安新区建设，缓解其财政压力。

PPP模式助力基建投资

• 雄安新区的基建投资规模预计达到5000亿元，未来五年PPP项目年新增投资将超1000亿元。
• 国家信用担保与“示范效应”将吸引大量社会资本参与，推动新区基础设施建设。
• 央企入驻为PPP项目提供了优质合作方，增强社会资本参与信心。

构建新型财政收支框架

• 雄安新区起点低、既得利益群体少，具备构建新型财政框架的条件。
• 通过政策性银行支持、中央财政转移支付、税收多元化等手段，雄安新区将实现财政收入来源多样化。
• 若成功打造为“租赁之都”，将吸引大量创新型人才，进一步提升税收收入。
• 实体经济的发展将为雄安新区带来更稳定的财政收入，推动其长期可持续发展。

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风险提示

• 雄安新区建设面临现实挑战，如土地管理模式创新推进或受阻。
• 需关注新区财政收支平衡、政策执行力度、社会资本参与意愿等因素。

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分析师与联系人简介

• 谭松：经济学博士，9年证券从业经验，专注宏观经济与大类资产研究。
• 汤黎明：经济学博士，宏观经济研究员，有丰富的行业研究与政策分析经验。
• 陈巧巧：会计学硕士，具备扎实的财务分析能力，现从事信用债研究。

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分析师承诺与免责声明

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