2017-京津冀一体化专题报告：京津冀土地规划可期，雄安新区构建新型财政框架_13页-1mb

京津冀土地财政与雄安新区发展分析总结

核心内容概述

本报告围绕京津冀土地财政的现状、地产与财政的内生逻辑，以及雄安新区土地财政的展望展开分析，重点探讨京津冀土地利用规划对区域经济的影响，并提出雄安新区在财政结构上的创新路径。

主要观点

1. 京津冀土地财政现状

• 土地财政定义：地方政府通过土地使用权出让获得收入，是地方财政的重要来源。

• 土地财政收入构成：包括土地出让金、租金、税收等，其中土地出让金是主要部分。

• 土地利用规划：

  • 京津冀协同发展土地利用规划划定了四类区域：减量优化区、存量挖潜区、增量控制区、适度发展区。
  • 北京四环内为减量优化区，重点疏解非核心功能。
  • 环京区域将严控新增建设用地，避免房地产过度膨胀。
  • 京津冀整体将实现土地供给的结构性调整，推动区域协调发展。

• 数据表现：

  • 北京市土地交易面积从2013年的2118.64公顷下降至2016年的477.29公顷，表明土地供给逐步收紧。
  • 北京土地出让收入从2012年的671亿元增长至2015年的2010亿元，但其占财政收入比重从16.77%上升至50.61%，显示土地财政对北京财政依赖程度加深。
  • 京津冀房地产与土地相关税收占财政收入比例持续上升，从2011年的10%增长至2015年的更高水平。

关键信息

土地财政与房地产价格的互动关系

• 京津冀房地产价格与土地财政存在螺旋式上涨关系，地价上涨推动房价上涨，房价上涨又进一步推高地价。
• 土地财政并非房地产价格高企的主要推手，但其对房地产市场的支撑作用显著。
• 房地产价格高企加剧了贫富差距，也促使政府加强调控，防止市场失控。

土地财政的区域差异

• 在经济和社会发展较成熟的区域，土地规划强调控制增量，以实现资源优化配置。
• 在城市化程度较低的区域，土地规划则适度发展，以促进区域平衡。

雄安新区土地财政展望

1. 雄安新区有望摆脱土地财政依赖

• 雄安新区定位为“创新发展高地”，而非房地产炒作区域。
• 央企、行政事业单位和科研机构的迁入将带来多元化的财政收入来源，如企业所得税、个人所得税、增值税等。
• 雄安新区土地管理模式将创新，不再依赖土地出让金作为主要收入来源。

2. 地方政府债券作为融资渠道

• 雄安新区具有较高的地方政府债券信用级别，市场竞争力强。
• 债券资金将主要用于基础设施建设、环境整治、土地储备等，为新区建设提供资金保障。
• 北京疏解非首都功能的资金部分将用于雄安新区建设，增强其财政实力。

3. PPP模式助力基建投资

• 雄安新区建设将吸引大量社会资本参与，PPP模式将成为重要融资方式。
• 国家信用担保和“示范效应”为社会资本提供高收益预期。
• 央企入驻为PPP合作提供优质平台，增强项目可行性与资金保障。

4. 构建新型财政收支框架

• 雄安新区具备起点低、既得利益群体少的优势，有利于构建新型财政框架。
• 通过多元化的资金来源（如政策性银行支持、中央财政转移支付、税收收入等）实现财政结构优化。
• 若成功打造为“租赁之都”，将吸引技术型、创新型人才，提升税收贡献。

风险提示

• 雄安新区建设面临现实挑战，如土地管理模式创新推进可能受阻。
• 土地财政依赖的转变需要时间，需警惕政策执行与市场反应之间的不匹配。

分析师与联系人简介

• 谭松：经济学博士，东兴证券研究所宏观经济分析师，9年证券从业经验，研究领域涵盖宏观经济、大类资产等。
• 汤黎明：经济学博士，东兴证券研究所宏观经济研究员，具备丰富的政策研究与行业分析经验。
• 陈巧巧：会计学硕士，清华大学金融学学士，具备审计与财务分析经验，现从事财务培训与信用债研究。

分析师承诺与免责声明

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行业评级体系

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：相对沪深300指数收益率 >15%
  • 推荐：相对沪深300指数收益率 5%~15%
  • 中性：相对沪深300指数收益率 -5%~5%
  • 回避：相对沪深300指数收益率 < -5%

• 行业投资评级：

  • 看好：相对沪深300指数收益率 >5%
  • 中性：相对沪深300指数收益率 -5%~5%
  • 看淡：相对沪深300指数收益率 < -5%

总结

本报告指出，京津冀土地财政的现状与房地产市场高度关联，但土地财政并非房价上涨的主要推手。未来京津冀土地利用规划将推动区域协调发展，控制新增建设用地，优化存量土地配置。雄安新区作为京津冀协同发展的重要组成部分，有望通过多元化的财政收入来源、地方政府债券融资、PPP模式以及新型财政框架的构建，实现土地财政依赖的突破，成为区域发展的新引擎。