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土地流拍再现，地产市场怎么了？

核心内容

2018年9月，全国多地出现土地流拍现象，流拍节奏加快，一二线城市“地冷价跌”现象显著。土地流拍数量和面积均创历史高位，反映出房地产市场正在经历理性降温。

主要观点

1. 土地流拍节奏加快

• 截至2018年8月底，全国土地流拍宗数超过800宗，流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期的7.3倍。
• 单月流拍建筑面积均在500万平方米以上，6月以来突破千万平方米。
• 8月流拍率为7.05%，创月度记录。
• 三四线城市仍是流拍高发区域，但二线城市占比逐渐上升。

2. 流拍原因分析

• 调控政策加码：2017年以来，土地出让条件更加严苛，如限地价、限房价、竞自持、竞配建等，抑制了开发商拿地热情。
• 融资环境趋紧：房企资金来源受限，融资渠道收紧，叠加高杠杆和债务压力，导致拿地意愿下降。
• 市场理性降温：流拍现象是市场对政策调控和融资环境变化的理性反应，开发商更注重质量与利润，而非盲目扩张。

3. 市场影响

• 房价上涨空间收窄：流拍频发和溢价率下降，将对房价形成下行压力。
• 地产投资承压：随着流拍增加，地产投资增速放缓，房企资金短缺问题凸显。
• 地方财力受限：土地出让收入占政府性基金收入比重高，流拍加剧将影响地方财政收入。

关键信息

实体经济观察

1. 下游：

   • 30大中城市商品房成交面积小幅下行，三线城市拖累整体表现。
   • 汽车销量下跌明显，零售量降至3.7161万辆，同比下降29.40%。

2. 中游：

   • 钢铁价格走势平稳，水泥价格略有上升。
   • 发电耗煤量大幅回落，反映经济活动放缓。

3. 上游：

   • 大宗商品涨跌互现，南华工业品指数微升，CRB现货指数创新低。
   • 布油震荡走高，铁矿石价格平稳，LME金属价格涨跌互现。

4. 物价：

   • 食品价格全线上涨，蔬菜、猪肉、水果、鸡蛋价格均有所回升。

流动性跟踪

1. 资金面：

   • 本周净投放量回升至2,300亿元，美元指数回落，汇率有所下降。

2. 货币市场：

   • 利率回落，流动性有所宽松，SHIBOR和R007、DR007等指标均下行。

3. 同业存单：

   • 净融资额继续下降，发行利率涨跌互现，1个月存单利率上升，3个月及6个月下降。

利率债市场回顾

1. 一级市场：

   • 地方债发行大幅回升，拉动利率债整体发行量上涨。
   • 国债和国开债中标利率均有所回落。

2. 二级市场：

   • 国债收益率全部上行，国开债收益率涨跌互现，地方债收益率整体下降。

一周要闻

1. 日本确认爆发猪瘟，为1992年以来首次。
2. 金融委第三次会议强调防范“黑天鹅”事件，保持金融市场平稳。
3. 国家卫健委“三定”方案出台，计划生育司全部撤销。
4. 习近平会见普京，中俄关系进入更高水平、更快发展阶段。
5. 人民日报肯定民营经济，指出其在GDP、税收、技术创新和就业等方面的重要贡献。

风险提示

• 经济下行超预期
• 市场波动超预期