中国房地产行业：内房2021年上半年销售总结-20210716-光银国际-10页_742kb

报告摘要

中国房地产行业报告总结

核心内容概述

本报告由光银国际资本有限公司高级分析师陈惠杰撰写，发布于2021年7月16日。报告主要分析了2021年上半年中国房地产行业的整体表现、内房企业的销售情况、毛利率趋势及板块估值情况，并指出行业面临的主要风险因素。

主要观点

行业整体表现：2021年上半年全国房地产开发投资同比增长15%，增速较2020年上半年提升13.1个百分点，但较1-5月有所回落。商品房销售面积和销售额分别同比增长27.7%和38.9%，但增幅较1-5月下降。
内房销售情况：
- 上半年内房企业销售额同比增长39.6%，但增速放缓，尤其是6月份销售额同比下降3.8%。
- 销售额前五名的企业仍为万科、中国恒大、融创中国、碧桂园及中国海外，其中中国恒大以3567.8亿元人民币位列第一。
- 绿城中国以101.5%的销售额增长位居上半年增长最快。
- 部分企业如中国金茂和越秀地产在6月份销售额增速明显放缓，分别同比下降46.9%和44.2%。
销售目标完成率：大部分内房企业上半年销售目标完成率达50%，其中华润置地完成率最高（52%），龙湖地产最低（46%）。
毛利率压力：由于持续的楼市调控政策和土地成本上升，内房企业未来两年面临较大的毛利率下滑压力，预计2021/2022年毛利率分别同比下降0.1个百分点。
板块估值：内房板块截至2021年7月15日的平均市盈率为4.16，市净率为0.64，股息收益率为9.4%。部分企业如碧桂园和万科的市盈率和市净率有所下降。
股价表现分化：尽管上半年整体表现欠佳，但部分企业如SOHO中国、合生创展及首创置业表现较好，而恒大地产股价下跌38.2%，成为表现最差的企业。

关键信息

2021年上半年房地产数据

全国房地产开发投资同比增长15%
房屋新开工面积同比增长3.8%
房屋施工面积同比增长25.7%
房屋竣工面积同比增长27%
商品房销售面积同比增长27.7%
商品房销售额同比增长38.9%

内房企业销售情况

企业名称	2021年1-6月销售额（亿元人民币）	2020年1-6月销售额（亿元人民币）	同比增长率（%）	2021年6月销售额（亿元人民币）	2020年6月销售额（亿元人民币）	同比增长率（%）
碧桂园	3030.9	2669.5	13.5%	533.3	609.6	-12.5%
万科	3544.3	3204.8	10.6%	676.3	733.7	-7.8%
中国恒大	3567.8	3488.4	2.3%	716.3	760.5	-5.8%
融创中国	3207.6	1952.8	64.3%	789.4	545.7	44.7%
中国海外发展	2072.1	1720.1	20.5%	517.9	575.6	-10.0%
华润置地	1637.9	1035.4	58.2%	387.1	317.9	21.8%
龙湖集团	1426.3	1111.0	28.4%	308.0	287.8	7.0%
世茂集团	1527.9	1104.7	38.3%	310.0	302.0	2.6%
新城发展	1176.6	975.2	20.7%	230.3	260.7	-11.7%
时代中国控股	453.8	325.7	39.3%	81.0	79.6	1.7%
龙光集团	736.2	463.5	58.8%	100.3	91.0	10.2%
旭辉控股集团	1361.5	807.3	68.6%	260.9	251.3	3.8%
中国奥园	675.9	508.7	32.9%	150.1	175.9	-14.7%
越秀地产	473.8	375.6	26.1%	65.4	117.3	-44.2%
正荣地产	823.0	559.9	47.0%	130.9	151.1	-13.4%
雅居乐集团	753.3	551.0	36.7%	144.2	148.9	-3.2%
首创置业	402.7	337.1	19.5%	96.8	140.5	-31.1%
中骏集团控股	590.5	400.8	47.3%	124.4	119.3	4.3%
绿城中国	1358.0	674.0	101.5%	313.0	238.0	31.5%
中梁控股	950.0	677.0	40.3%	192.0	247.0	-22.3%
佳兆业集团	638.5	360.3	77.2%	98.8	89.7	10.1%
禹洲集团	527.1	428.5	23.0%	110.2	121.1	-9.0%
建业地产	390.0	429.5	-9.2%	95.2	135.8	-29.9%
富力地产	650.6	510.5	27.4%	126.1	145.1	-13.1%
德信中国	430.3	257.1	67.4%	93.2	83.8	11.2%
合景泰富集团	561.8	367.6	52.8%	103.0	80.6	27.8%
宝龙地产	530.4	315.3	68.2%	105.4	103.2	2.1%
融信中国	829.7	603.6	37.5%	148.4	196.3	-24.4%
远洋集团	523.7	418.4	25.2%	115.4	100.8	14.5%
弘阳地产	491.6	315.7	55.7%	95.4	109.3	-12.7%
中国金茂	1301.5	1028.8	26.5%	200.0	376.4	-46.9%

销售目标完成率

企业名称	2021年1-6月销售额（亿元人民币）	2021年销售目标（亿元人民币）	目标完成率（%）
碧桂园	3030.9	6240.0	---
万科	3544.3	7900.0	---
中国恒大	3567.8	7500.0	47.6%
融创中国	3207.6	6400.0	50.1%
中国海外发展	2072.1	4057.9	51.1%
华润置地	1637.9	3150.0	52.0%
龙湖集团	1426.3	3100.0	46.0%
世茂集团	1527.9	3300.0	46.3%
新城发展	1176.6	2600.0	45.3%
时代中国控股	453.8	1100.0	41.3%
龙光集团	736.2	1448.3	50.8%
旭辉控股集团	1361.5	2650.0	51.4%
合生创展	473.8	375.6	26.1%
首创置业	402.7	337.1	19.5%
中骏集团控股	590.5	400.8	47.3%
绿城中国	1358.0	674.0	101.5%
中梁控股	950.0	677.0	40.3%
佳兆业集团	638.5	360.3	77.2%
禹洲集团	527.1	428.5	23.0%
建业地产	390.0	429.5	-9.2%
富力地产	650.6	510.5	27.4%
德信中国	430.3	257.1	67.4%
合景泰富集团	561.8	367.6	52.8%
宝龙地产	530.4	315.3	68.2%
融信中国	829.7	603.6	37.5%
远洋集团	523.7	418.4	25.2%
弘阳地产	491.6	315.7	55.7%
中国金茂	1301.5	1028.8	26.5%

估值与盈利预测

企业名称	股价（港元）	市盈率（2020）	市盈率（2021E）	市盈率（2022E）	市净率（2020）	市净率（2021E）	市净率（2022E）	股息率（2021E）	ROE 市值（百万港元）
碧桂园	8.38	4.60	4.09	3.67	0.86	0.74	0.63	7.54	181,676
万科	23.1	5.67	5.14	4.73	1.00	0.89	0.79	6.39	322,110
中国恒大	8.95	3.48	4.13	4.13	0.73	0.65	0.59	4.79	128,239
融创中国	25.25	3.63	2.84	2.54	0.77	0.64	0.53	8.11	117,116
中国海外发展	18.2	4.66	4.02	3.74	0.54	0.48	0.44	7.52	200,509
华润置地	31.9	8.39	6.98	6.10	0.96	0.85	0.76	5.24	226,407
龙湖集团	42.1	11.74	9.50	8.05	1.94	1.70	1.49	4.77	252,638
世茂集团	18.4	4.65	3.86	3.34	0.56	0.53	0.47	10.70	63,608
新城发展	7.17	3.81	3.66	3.24	1.02	0.83	0.69	8.25	43,781
时代中国控股	8.72	2.81	2.53	2.20	0.74	0.58	0.48	11.87	17,193
龙光集团	10.12	3.87	3.26	2.75	1.15	0.86	0.70	12.47	55,321
旭辉控股集团	5.89	5.39	4.21	3.64	1.10	0.89	0.75	12.54	47,781
中国奥园	6.27	2.55	2.36	1.98	0.76	0.62	0.51	15.19	16,984
越秀地产	8.07	5.52	5.32	4.12	0.47	0.45	0.42	8.25	24,957
正荣地产	4.38	6.60	5.57	4.65	0.82	0.74	0.67	11.08	19,349
雅居乐集团	9.84	3.58	3.35	2.96	0.40	0.35	0.31	18.35	5,578
首创置业	2.5	-	-	-	0.54	-	-	-	10,864
中骏集团控股	3.16	3.51	2.77	2.27	0.53	0.46	0.40	11.08	13,469
绿城中国	11.34	10.41	8.41	7.83	0.73	0.69	0.65	3.77	28,435
中梁控股	4.74	3.92	3.31	2.91	1.30	1.04	0.85	10.12	16,978
佳兆业集团	2.62	3.45	2.12	1.98	0.42	0.25	0.22	12.54	18,170
禹洲集团	2.03	-	3.38	3.21	0.43	0.38	0.36	13.02	11,672
建业地产	1.9	4.69	2.24	1.95	0.40	0.35	0.31	9.93	5,578
富力地产	8.49	3.29	3.10	2.71	0.30	0.27	0.26	13.34	31,820
德信中国	2.93	5.88	4.80	4.33	1.12	0.98	0.85	7.15	7,861
合景泰富集团	10.42	4.52	3.54	2.99	0.63	0.57	0.51	12.54	33,205
宝龙地产	6.57	4.01	4.98	3.98	0.62	0.57	0.52	8.67	26,760
融信中国	4.42	2.75	3.12	2.51	0.35	0.34	0.31	10.12	7,458
远洋集团	1.74	5.29	4.55	4.20	0.20	0.20	0.19	9.93	13,100
弘阳地产	8.17	4.69	2.24	1.95	0.59	0.55	0.46	10.83	33,240