20260715-开源证券-招商蛇口-001979.SZ-公司信息更新报告_上半年销售逆势增长_结转毛利率下降拖累业绩表现_4页_897kb

招商蛇口2026年上半年业绩总结

核心内容

招商蛇口（001979.SZ）在2026年上半年实现销售金额同比增长，但结转毛利率下降导致利润承压。公司投资聚焦核心城市，融资成本下降，同时推进REITs闭环建设，以提升资产运营效率。尽管面临市场下行压力，公司仍维持“买入”投资评级。

主要观点

• 销售表现：
  2026年上半年，招商蛇口实现签约销售面积305.18万平方米，同比-8.9%；签约销售金额962.45亿元，同比+8.3%，行业排名第四，销售均价31537元/平，同比+18.9%。销售增长主要得益于深圳招商·海晏府、深圳观潮和后海招商玺等豪宅项目的成功去化。

• 利润承压：
  公司预计2026年上半年实现归母净利润5.0-6.5亿元，同比下降55%-65%；扣非净利润0.5-0.7亿元，同比下降93%-95%。利润下滑主要由于结转毛利率同比下降，以及投资净收益减少。

• 投资布局：
  公司上半年获取8宗地块，总计容建面约50.3万方，总地价约214.6亿元，投资强度22.3%（2025年：47.9%），拿地金额权益比78%。京沪深三城拿地金额占比达85%，显示公司持续聚焦核心城市。

• REITs进展：
  公司启动商业不动产REIT申报，底层资产包括深圳太子广场和昆山招商花园城，若成功发行，将形成“产业园+租赁住房+商业不动产”三大REITs持有业态矩阵，实现开发、运营、退出的完整闭环。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2026年预计为1522.85亿元，YOY为-1.6%。
• 归母净利润：2026年预计为12.71亿元，YOY为24.2%。
• 扣非净利润：2026年预计为0.5-0.7亿元，YOY为-93%至-95%。
• 毛利率：预计从13.8%提升至15.0%，2026年为14.0%。
• 净利率：从0.5%提升至2.8%。
• ROE：从0.3%提升至1.5%。
• EPS：2026年预计为0.14元，2027年为0.24元，2028年为0.36元。

估值指标

• PE：当前股价6.33元，对应PE为44.9倍（2026E）、25.9倍（2027E）、17.7倍（2028E）。
• P/B：保持0.6倍不变。
• EV/EBITDA：2026年预计为28.9倍，2028年为22.0倍。

资产与负债

• 资产总计：2026年预计为8228.29亿元，较2025年略有下降。
• 负债合计：2026年预计为5498.61亿元，资产负债率66.8%。
• 净负债比率：2026年预计为56.5%，较2025年下降。
• 流动比率：维持1.6倍。
• 速动比率：维持0.5倍。

风险提示

• 市场恢复不及预期
• 房价调控超预期
• 多元化业务运营不及预期

总结

招商蛇口在2026年上半年实现销售增长，但受结转毛利率下降和投资收益减少影响，利润表现承压。公司持续聚焦核心城市，投资强度下降，但拿地金额权益比保持稳定。同时，公司推进REITs闭环建设，形成三大持有业态矩阵。尽管面临市场下行压力，公司仍维持“买入”评级，未来盈利能力有望逐步改善。