20180704-广发证券-房地产行业百强房企18年上半年销售点评_风景这边独好_11页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2018年上半年，中国房地产行业百强房企销售表现超预期，整体销售规模持续高增长。百强房企实现销售额4.59万亿元，同比增长37%，其中6月单月销售额达到1.12万亿元，同比增长48%，创历史新高。百强房企市占率预计将达到70%。销售增长主要得益于企业操盘能力的提升，而非价格因素，表明房企在市场疲软环境下仍具备较强的内生增长动力。

主要观点

• 百强房企销售增长显著：百强房企销售规模持续增长，尤其在二季度开始增速回升，6月各梯队房企均取得历史最好单月销售成绩。
• 龙头效应增强：龙头房企（如碧桂园、万科、恒大）销售规模远高于行业平均水平，其中碧桂园上半年销售突破4000亿元，预计全年有望冲击1万亿元。
• 千亿梯队扩张：新千亿集团成为百强企业中增速最快的梯队，上半年销售金额累计增速达49%，预计全年销售规模将超过2.5万亿元。
• 销售结构优化：销售增长主要来自销售面积的扩大，而非价格提升，反映出房企在区域和城市布局上的有效拓展。
• 梯队分化明显：top10、top30、top50及top100的销售门槛分别提高至852亿元、432亿元、243亿元、88亿元，头部企业增速更快，行业集中度进一步提升。

关键信息

销售规模与增速

• 百强房企整体销售：上半年销售总额4.59万亿元，同比增长37%；6月单月销售1.12万亿元，同比增长48%。
• 龙头房企表现：top10房企上半年销售规模达1.97万亿元，同比增长28%；top40房企销售规模达3.32万亿元，同比增长36.3%。
• 新千亿集团：上半年销售金额累计增速达49%，总金额达1.15万亿元，完成2017年全年销售目标的66%。
• 销售面积贡献：销售面积贡献率接近100%，远高于过去三年水平，表明企业增长主要依赖内生能力。

梯队表现

• 销售门槛提升：top10门槛为852亿元，top30为432亿元，top50为243亿元，top100为88亿元。
• 梯队增速差异：top30和top50梯队增速最快，排名末端企业增速下降，行业集中度提升。
• 企业排名变动：新城控股、中国金茂、金科、龙光等企业排名显著提升，碧桂园进一步拉开与万科、恒大的差距。

操盘能力提升

• 操盘能力为主因：销售规模增长主要来自销售面积的提升，价格因素影响减弱。
• 区域与城市布局：房企通过扩大布局范围和提升单一市场销售能力实现增长，显示出更强的市场适应性和扩展能力。

风险提示

• 政策压力：下半年政策可能对行业景气度造成负面影响。
• 信贷环境：信贷改善低于预期，资金面可能持续收紧。
• 集中度提升：行业集中度提升可能不及预期。

行业评级

• 行业评级：买入
• 分析师信息：
  • 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验
  • 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验
  • 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心

数据来源与图表说明

• 数据来源：克而瑞、公司公告、广发证券发展研究中心
• 图表索引：
  • 图1：百强房企销售规模增速及全国行业增速对比
  • 图2：百强房企销售规模市场占有率
  • 图3：重点房企销售增速曲线与40大重点城市成交走势基本一致
  • 图4：各梯队房企销售规模增速对比
  • 图5：龙头房企季度销售规模及增速
  • 图6：龙头房企季度销售规模及增速
  • 图7：龙头房企销售规模增长组成
  • 图8：新千亿房企销售规模贡献组成
  • 图9：龙头房企及新千亿集团销售面积对规模增长的贡献率
  • 图10：典型龙头及成长房企销售规模增长贡献比例

报告日期

• 报告日期：2018-07-04

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120

投资评级说明

• 行业评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

免责声明

• 广发证券具备证券投资咨询业务资格，本报告仅发送给重点客户，不对外公开发布。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 广发证券不对因使用本报告内容而引致的损失承担任何责任，除非法律法规有明确规定。