地产A股2019年下半年投资策略_求_稳_是主基调_24页_1mb

证券研究报告—深度报告总结

核心内容

本报告为2019年下半年的房地产行业投资策略，整体对地产A股持“超配”评级，认为行业将保持稳定态势。核心观点围绕“求‘稳’”这一政策主基调展开，强调政策调控与市场基本面的结合，并建议投资者关注“低估值+双增长”的优质地产股。

主要观点

1. 政策与市场趋势回顾

• 研究框架验证：《区瑞明地产A股小周期理论框架》在2019年上半年得到验证，前期对地产股的看多策略有效，但进入4月后政策态度趋于谨慎，建议机构投资者持有筹码。
• 市场表现：2018年10月至2019年4月，地产板块表现强劲，申万房地产指数涨幅达52.7%，跑赢沪深300 22.4个百分点。但4月8日后，指数跌幅达13.8%，跑输大盘8.2个百分点。

2. 销售回暖与降温

• 一、二线城市销售回暖：2019年前5个月，一线城市新房销售面积同比增速达29%，二线城市增速为-3%。部分热点城市如北京、上海、广州、天津、南京、苏州等均出现明显回暖。
• 三四线城市销售降温：三四线城市新房销售面积同比增速为-2%，且棚改货币化政策的减少成为导致需求放缓的重要因素。

3. 货币宽松边际效用递减

• 政策信号变化：进入5月后，热门城市新房、二手房成交放缓，土地市场热度下降，统计局数据全面回落，显示货币宽松效果减弱。
• 其他行业数据走弱：宏观数据及零售、汽车等行业数据回落，进一步说明货币宽松边际效用递减。

4. 政策主基调：求“稳”

• 宏观杠杆压力：一季度宏观杠杆率创新高，制约地产政策放松预期，一、二线城市调控仍偏紧，三四线城市下行压力持续。
• 政策调整：多地出台政策抑制炒房，如合肥打击哄抬房价、广州放宽限购、杭州调整社保缴纳要求等，政策导向更加注重稳定。

5. 投资建议：优选“低估值+双增长”个股

• 个股表现：金科股份、新城控股、华润置地、阳光城、金地集团、龙光地产、旭辉控股集团、龙湖集团、碧桂园、中国恒大等公司销售和利润增长显著。
• 估值分析：多数公司2019年动态PE处于较低水平，部分公司PE已降至3.4倍，具备一定投资价值。

关键信息

1. 政策背景

• 2019年房地产政策转向“求稳”，重点在于防止过度投机，抑制房价上涨。
• 棚改货币化政策减少，导致三四线城市住房需求放缓。
• 银保监会强调房地产金融化问题，要求抑制过度融资。

2. 市场表现

• 2019年1-5月，一线及二线销售回暖，但三四线销售转负。
• 土地市场热度下降，百城住宅用地成交面积及溢价率均有所回落。

3. 行业展望

• 全年房地产销售面积预计增长-5%，三四线城市仍面临下行压力。
• 地产股整体走势波动不大，但“低估值+双增长”个股或相对强势。

4. 投资策略

• 建议投资者关注具备销售与利润双增长的地产股。
• 重点推荐：新城控股、中南建设、阳光城、保利地产、荣盛发展、金地集团、龙光地产、金科股份、旭辉控股集团、龙湖集团、华润置地、融信中国、华夏幸福、蓝光发展、碧桂园、中国恒大、华侨城A、世联行、合景泰富集团、禹洲地产等。

风险提示

1. 市场风险：若房地产行业降温超出预期，政策未能及时调整，可能导致市场进一步下行。
2. 研究框架风险：若出现能替代房地产拉动经济的行业，原研究框架可能失效，投资策略也随之变化。

附录信息

• 研究框架：基于“土地公有制”和“政策调节”两大核心，强调政策预期对地产股的影响。
• 投资评级：股票投资评级分为“买入”、“增持”、“中性”、“卖出”，行业评级为“超配”、“中性”、“低配”。
• 分析师承诺：报告数据来源于合规渠道，分析基于职业理解，结论客观公正，不受第三方影响。
• 风险提示：本报告仅供参考，不构成投资建议，不承担投资风险。

图表说明

• 图1至图45展示了房地产销售、土地成交、政策变化、杠杆率等关键数据趋势。
• 表1至表4提供了降准数据、销售增长、利润增长及估值信息，帮助投资者进行具体分析。