20160801-财富证券-房地产业7月点评报告_房价增速反复_已近强弩之末__11页_965kb

行业点评报告总结

核心内容概述

本报告为2016年8月发布的房地产行业点评，主要分析了房地产板块在7月的表现、行业数据变化及未来投资策略。报告指出，房地产市场整体处于调整阶段，房价增速趋于平稳，但成交和新开工数据持续下滑，行业利润率将向市场平均水平靠拢。同时，政策调控和资金环境的变化对房地产行业产生深远影响。

主要观点

• 房地产板块表现疲软：7月房地产板块（申万）单月跌幅为-3.69%，跑输大盘指数，行业排名倒数第3。
• 房价环比略有反弹：7月百城住宅价格环比上涨1.63%，一线城市涨幅最大，但同比增速仍呈下行趋势。
• 成交增速持续下滑：30大中城市商品房成交套数和面积同比增速分别为8.6%和8.7%，但一线城市成交面积增速有所回升。
• 去化周期有所回升：17个城市商品住宅去化率中，7个城市库存销售不足半年，苏州、福州等地去化周期上升。
• 新开工增速大幅下行：6月房地产开发投资增速降至8.96%，新开工面积增速跌至14.91%，施工和竣工面积增速也出现回落。
• 政策调控趋严：7月下旬起，政府开始重视降杠杆防风险，房地产行业进入大变革时期。
• 资金环境趋紧：银行贷款增速大幅下降，非银行金融机构贷款由负转正，但整体资金来源增速下行，房地产资金面趋于紧张。
• 投资策略建议：推荐“大而强”和“小而美”两类企业，前者具备区位优势和资本实力，后者则聚焦于房地产附加服务。

关键信息

一、行情回顾

• 房地产板块表现：7月跌幅-3.69%，排名倒数第3，累计跑输大盘约8个百分点。
• 子板块表现：房地产开发Ⅱ（申万）跌幅-3.95%，园区开发Ⅱ微涨0.56%。
• 市净率：房地产板块整体市净率2.23X，与A股相比溢价9.3%，较6月下降4个百分点。

二、行业数据跟踪

（一）房价环比增速略有反弹

• 7月百城住宅均价12009元，环比上涨1.63%，同比上涨12.39%。
• 各线城市房价环比增速均有所反弹，一线城市涨幅最大（41个BP），二线城市最小（3个BP）。
• 一线城市住宅均价37835元，环比上涨1.99%，同比上涨23.79%。
• 二、三线城市同比增速持续上行，分别为168个BP和92个BP。

（二）成交增速继续下滑，一线略有反弹

• 30大中城市商品房成交套数同比增速8.6%，面积同比增速8.7%，均较6月下滑。
• 一线城市成交面积增速回升至-10.2%，但三线城市跌幅最大。
• 去化周期方面，一线城市整体略有回升，二线城市去化周期重回7个月以上。

（三）新开工增速大幅下行

• 6月房地产开发计划总投资增速降至8.96%，待开发土地面积增速由负转正。
• 土地成交价款同比上涨10.21%，平均地价增速13.67%。
• 房地产开发资金来源增速整体下行，银行贷款增速下降228个BP，个人按揭贷款增速下降154个BP。
• 房屋施工、新开工、竣工面积增速均出现回落，其中竣工面积增速触顶掉头。

投资策略

• 短期看淡：房地产行业进入调整期，政策调控和资金环境趋紧。
• 长期看价值：部分优秀房地产企业仍具投资价值，建议关注“大而强”和“小而美”两类企业。
• 推荐股票：
  • 中天城投：推荐，EPS 1.00元，PE 6.46X
  • 招商蛇口：推荐，EPS 1.35元，PE 11.36X
  • 保利地产：推荐，EPS 1.35元，PE 6.66X
  • 世联行：谨慎推荐，EPS 0.46元，PE 39.26X
  • 北辰实业：谨慎推荐，EPS 0.34元，PE 12.12X

风险提示

• 政策调控升级：房地产政策趋严，行业面临较大调整压力。
• 资金环境恶化：银行贷款收紧，非银机构贷款虽有改善，但整体资金来源增速放缓。

投资评级说明

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