20220318-亿翰智库-房地产_多面夹击_确保房地产业_软着陆_已刻不容缓_7页_965kb

房地产业“软着陆”分析总结

核心内容

房地产行业正面临多重压力，导致企业陷入“拿地—建设—销售—回款”的死循环。当前形势下，确保房地产业安全稳定已刻不容缓。

主要观点

• 政策跟进不足：尽管有需求端的利好政策出台，但执行不到位，未能有效缓解市场压力。
• 疫情反复影响市场：疫情导致购买力缺失、市场冰冻、销售停摆，进一步加剧了行业困境。
• 销售冷淡与回款艰难：三大不确定性因素（疫情、供给周期、需求）共同作用，使得销售业绩兑现困难。
• 偿债压力加剧：房企面临两波偿债高峰，融资环境持续紧张，债务风险上升。

关键信息

1. 政策跟进不足，执行并不到位

• 政策出台：春节前后，两会前，市场出现了多项利好政策，如首付比例下调、公积金贷款额度提升、棚改货币化重启等。
• 执行滞后：政策多停留在纲领层面，执行和配套政策未能同步跟进，如LPR下调后，购房贷款利率未明显下降。
• 预售资金监管趋严：政策对预售资金监管趋严，房企销售回款能力受限，面临“卡脖子”问题。
• 政策调整不足：部分城市如福州、厦门等出台了更严格的政策，真正放松政策的城市较少。

2. 疫情再起，购买力缺失，市场冰冻，销售停摆

• 疫情反复：3月疫情再次爆发，多个省市出现本土病例，防控措施严格，限制了人们的自由活动。
• 市场受阻：项目施工建设停滞，线下看房受阻，售楼处冷清，销售情况持续低迷。
• 购买力下降：疫情导致餐饮、工厂、文旅等行业受挫，居民收入不稳定，消费能力减弱。
• 消费信心不足：消费者对房价预期悲观，观望情绪浓厚，住房消费行为难以实现。

3. 三大不确定导致销售持续冷淡，回款艰难

• 外部因素不确定性：疫情反复仍是影响销售的重要外部因素。
• 供给周期不确定性：企业供货节奏和周期影响市场供应，短期内市场供给可能不会出现普遍断层。
• 需求不确定性：
  • 需求已释放殆尽；
  • 需求仍有基础，但受政策压制；
  • 预期负向，观望情绪主导；
  • 没有有效需求，购买力缺失。

4. 偿债高峰来临，还款压力加重

• 海外债到期高峰：3月、4月到期约470亿元，6月、7月、8月分别为520亿元、410亿元、248亿元，净融资额均为负值。
• 境内信用债到期高峰：3月、4月分别为436.2亿元、347.02亿元，7月达到540.99亿元，净融资额持续为负。
• 融资环境紧张：银行和金融机构风险偏好提升，贷款审批严格，合理贷款需求难以满足。
• 房企债务风险：若市场未见好转，融资受限，房企或将因无力偿债而倒下，行业风险难以控制。

行业研究与企业案例

• 2020H1年报综述：房企规则已定，发展空间有限。
• 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021年更看好核心城市。
• 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下增长8.7%。
• 企业研究：
  • 华南房企扩张策略：占领长三角。
  • 万科A：头部房企的成长与担当。
  • 绿城：通过“重装上阵”实现探底回升。

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn

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• 研究目的：打造房地产企业与资本高效对接平台，定期发布研究成果。
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