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新房市场持续筑底，居民中长期贷款下滑

核心内容总结

本报告分析了2022年8月房地产行业市场表现、政策动态及投资建议，指出当前新房市场持续筑底，居民中长期贷款下滑，行业整体处于调整期。

主要观点

• 市场表现：房地产板块本周上涨1.67%，在31个行业内排名19位。但新房与二手房成交面积均出现同比和环比下滑。
• 新房成交：本周32城新房成交面积约233万方，同比-30.6%，环比-15.6%。其中，一线城市、二线城市、三线城市分别同比-35.4%、-28.1%、-31.0%，环比-19.8%、-15.9%、-9.7%。
• 二手房成交：本周16城二手房成交面积约108万方，同比-10.0%，环比-1.8%。一线城市同比-23.2%，二线城市同比+1.1%，三线城市同比-10.4%。
• 新房库存：16城新房库存面积合计约9254万方，环比+0.37%，整体去化周期约12.3个月。三线城市去化周期最长，达23.5个月。
• 土地市场：百城土地成交面积1119万方，成交总价110亿元，土地溢价率2.10%。三线城市土地成交面积同比-57%，土地溢价率2.60%。
• 居民贷款：7月居民中长期贷款新增1486亿元，同比少增2488亿元，反映出居民购房意愿下降。
• 政策动态：多地出台房地产宽松政策，如降低首付比例、提供购房补贴、取消限购限售等，以促进房地产市场复苏。
• 投资建议：建议关注稳健型房企如保利发展、万科A、金地集团；成长受益型房企如建发股份、新城控股、滨江集团；以及优质物管企业如华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。

关键信息

市场表现

• 上证指数：+1.55%，收报3276.89点
• 创业板指：+0.27%，收报2690.83点
• 沪深300：+0.82%，收报4191.15点
• 房地产板块：+1.67%，位列31个行业第19位

新房成交

• 32城新房成交面积：233万方，同比-30.6%，环比-15.6%
• 一线城市新房成交面积：55万方，同比-35.4%，环比-19.8%
• 二线城市新房成交面积：128万方，同比-28.1%，环比-15.9%
• 三线城市新房成交面积：50万方，同比-31.0%，环比-9.7%

二手房成交

• 16城二手房成交面积：108万方，同比-10.0%，环比-1.8%
• 一线城市二手房成交面积：30万方，同比-23.2%，环比-1.6%
• 二线城市二手房成交面积：48万方，同比+1.1%，环比-7.0%
• 三线城市二手房成交面积：30万方，同比-10.4%，环比+7.3%

新房库存

• 16城新房库存面积：9254万方，环比+0.37%
• 一线城市库存面积：3187万方，环比+0.99%，去化周期10.6个月
• 二线城市库存面积：3270万方，环比+0.35%，去化周期9.9个月
• 三线城市库存面积：2797万方，环比-0.31%，去化周期23.5个月

土地市场

• 百城土地成交面积：1119万方，同比-40.0%
• 土地溢价率：2.10%
• 一线城市土地成交面积：26万方，同比-66%，溢价率0.00%
• 二线城市土地成交面积：453万方，同比-2%，溢价率1.08%
• 三线城市土地成交面积：638万方，同比-57%，溢价率2.60%

投资建议

• 稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团
• 成长受益型：建发股份、新城控股、滨江集团
• 物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业

风险提示

• 房地产调控政策放松不及预期
• 信用风险蔓延
• 销售修复不及预期
• 资金面大幅收紧

政策与市场动态

房地产宽松政策

• 广州：拟更新引进人才入户细则，全日制本科生参保即可落户
• 济南：第二套普通自住住房首付款比例降至40%
• 廊坊：取消户籍、社保等限购条件，取消“北三县”限售年限
• 贵阳：购房补贴、房票安置、购房团购等细化措施
• 连云港：采用担保方式释放预售监管资金，提高公积金贷款额度
• 长春：进城农民和来长春人才购房补贴200元/平方米
• 安庆：提高住房公积金贷款最高额度至55万元
• 湛江：首套房首付降至20%
• 南通海门：首套房公积金贷款额度放宽至原额度两倍
• 新余：首次购买新房补贴200元/平方米，改善型补贴100元/平方米，首套房首付比例降至20%

土地出让

• 上海：三批次集中供地拟于8月22日~26日公告，9月下旬集中出让
• 厦门：第三轮供地8月31日开拍，共出让6宗地，总起价206.5亿元
• 南京：第三轮土拍部分地块亮相交流会，第三批次集中供地预计在9月进行
• 青岛：8月拟出让123宗地，约5253亩，其中住宅用地约2168亩
• 北京：再挂牌4宗预申请地块，总起始价约118.7亿元
• 长沙：天心区起价39亿、8.5亿挂牌2宗商住地，将于9月上旬出让
• 石家庄：最新存量住宅用地总面积约1.13万亩
• 江门：下半年计划供应33宗商住用地，面积超2220亩

城市更新

• 深圳：坪山区发布第一批和第二批旧改计划，3个项目拟拆除超45万平
• 佛山：南海区千灯湖夏北宝华整村改造项目获批，总投资约70亿
• 温州：2022年目标完成全市城镇老旧小区改造投资5亿元

物业/商业/租赁/文旅

• 住建部：2022年全国建设不少于1000个“口袋公园”
• 山东：1-7月保障性租赁住房新开工5.02万套，开工率56.4%
• 河北：1-7月已筹集保障性租赁住房4.14万套，完成率91%
• 武汉：住房租赁企业收取超3个月对应合同全部资金存入监管账户
• 广州：广船地块规划升级，将建城市商业综合体和船厂原址主题公园
• 深圳：拟引入6.8万m²产业园
• 天津武清：拟投资约150亿元建设佛罗伦萨小镇商圈

公司要闻

• 保利发展：1-7月签约金额2432.21亿元，同比减少25.7%
• 万科A：“19万科02”票面利率由3.55%下调至2%
• 金地集团：10亿元公司债将于8月22日提前摘牌
• 新城控股：1-7月合同销售760.5亿元，同比下降43.5%
• 中国金茂：1-7月签约销售803.9亿元，同比减少45.5%
• 华发股份：2022年第二期中期票据合计发行16亿元，用于偿还债务
• 旭辉控股集团：6.74亿港元出售香港物业60%权益
• 中南建设：与江苏资产管理有限公司合作设立20亿元基金
• 中国海外发展：20亿住房租赁专项公司债付息，利率3.2%
• 华润置地：100亿小公募债状态更新为“提交注册”
• 龙湖集团：7月合同销售118.5亿元，新增三块土地
• 招商蛇口：7月签约销售面积84.90万方，同比减少2.51%
• 滨江集团：子公司收购阳光城浙江置业100%股权
• 建发股份：厦门钟宅旧改项目部分土地将出让，起始价54.2亿元
• 越秀地产：20亿超短融申购，利率区间1.45%~1.65%
• 中国恒大：转手广州增城富沁房地产30%股权
• 世茂集团：1-7月合约销售505.9亿元，同比下降71.07%
• 荣盛建设：为下属公司融资提供担保，总额不超过7000万元
• 华夏幸福：7月新增未能如期偿还债务3.94亿元，累计463.58亿元
• 首开股份：1-7月签约金额514.11亿元，发布2022年度第一期资产支持票据
• 雅居乐集团：足额资金存入指定账户赎回票据
• 远洋集团：7月协议销售89.9亿元，同比下降约17.1%
• 富力地产：1-7月销售收入284亿元，同比下降61.27%
• 绿地控股：大股东质押7000万股，用于支持生产经营
• 正荣地产：1-7月合约销售金额233.7亿元，同比下降75.2%
• 我爱我家：股东减持计划期限届满未减持
• 绿城服务：与陕建地产签订战略协议
• 金茂服务：预计2022年中期盈利同比增长超90%
• 滨江服务：上半年经调整公司权益股东应占利润同比增长超35%
• 越秀服务：在管项目286个，合约项目344个，总收入10.90亿元
• 和泓服务：上半年净利润增长超50%
• 弘阳服务：退出高力物业80%股权
• 彩生活：退出投资企业10%股权
• 佳兆业美好：上半年盈利大幅下降，发布盈利警告
• 远洋服务：拟斥资5亿元收购天津熙合供应链服务有限公司
• 正荣服务：上半年盈利预警，预计母公司拥有人应占溢利不超过3000万元

风险提示

• 房地产调控政策趋严
• 销售修复不及预期
• 资金面超预期收紧