20230602-YY评级-REITs观察_市场继续下行_扩募再更新_10页_387kb

REITs五月回顾总结

市场表现

5月REITs市场整体下行，成交量和成交金额普遍走低。各资产类型中，仓储物流降幅最显著（约55%），保障性租赁住房成交活跃度上涨，能源基础设施降幅较小。二级市场价格持续下跌，产权型REITs如华安张江光大园和华安张江光大园月跌幅分别达1106%和1042%，经营权型REITs如中金安徽交控月跌幅1042%。换手率方面，保障性租赁住房上涨11%，其他资产类型降幅超50%。

政策与舆情

行业层面，证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，强调"管资产"核心，规范费用收取。5月12日，深交所进一步细化相关规定，打击"零费率"不合理竞争。地方层面，上海市发改委支持民间投资项目在保障性租赁住房、产业园区等领域发行REITs。舆情跟踪显示，政策引导REITs市场更注重资产质量。

产品动态

产品发行方面，湖北科投REIT确定认购价格2625元/份，募集资金总额157.5亿。扩募方面，华安张江光大园、中金普洛斯、博时蛇口产业园、红土盐田港等首批扩募REITs表决通过，采用定向扩募形式。预备发行方面，首创钜大奥特莱斯、杭州湾跨海大桥等项目发布招标公告。产品表现上，多数下跌，华安张江因租户事件价格波动剧烈，管理人介入后有所回升。

热点点评

首批扩募REITs获批，给C-REITs市场带来潜在活力。扩募资产与原始资产同质性高，定价基于现金分派率，预计对分派率拉动0.04%-0.61%。市场反应在关键时间点（如扩募公告、反馈回复、证监会批复）后涨幅分化，整体情绪较弱。扩募若落地可能激活市场，但需关注拟扩募资产对存量的影响。投资者应边走边看，焦点包括扩募资产质量、售价策略和锁定期规定。

REITs市场整体情绪低迷，后续需关注政策解读、扩募落地及资产表现。