20220319-德邦证券-周观REITs2022年3月第3周_完善制度机制_拓宽试点范围_9页_2mb

REITs周报总结

核心内容概述

本周REITs市场整体呈现调整趋势，但成交活跃度有所上升。政策层面持续推进基础设施REITs试点，完善制度机制并拓宽试点范围，尤其在保障性租赁住房领域发力。同时，市场中部分REITs表现突出，其相对发行价涨幅显著，而部分REITs则面临估值压力和价格下跌。

主要观点

1. 政策动态

• REITs试点推进：证监会会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，强化公募REITs功能作用，促进投融资良性循环，助力实体经济发展。
• 保障性租赁住房纳入试点：958号文将保障性租赁住房纳入REITs试点范围，成为政策发力重点。政府自2020年底以来持续发布政策文件，扩大保障性租赁住房供给。
• “十四五”规划与政策支持：三月份“十四五”规划强调“租购并举”和“扩大保障性租赁住房供给”，国务院常务会议及国务院办公厅进一步提出加快保障性租赁住房建设的政策支持。

2. 市场表现

• 指数下跌：本周（2022.3.14-2022.3.18）REITs指数下跌4.74%，经营权REITs指数下跌2.71%，产权REITs指数下跌6.43%。
• 个股表现分化：红土创新盐田港仓储物流REIT跌幅最大（-7.75%），而富国首创水务REIT（+58.7%）、建信中关村产业园REIT（+47.19%）和博时招商蛇口产业园REIT（+35.58%）相对发行价涨幅居前。
• 平均涨幅：相对于发行价，本周平均涨幅为27.8%。
• 成交活跃度上升：本周11只公募REITs平均换手率2.45%，成交金额平均值2.81亿元，成交量0.59亿份。较上一周环比变化分别为7.03%和14.36%。

3. 成交情况

• 园区基础设施REITs活跃：本周园区基础设施REITs成交金额达5.4亿元，为最大成交金额，但环比下降3.44%。
• 生态环保与园区基础设施估值较高：生态环保与园区基础设施类REITs估值相对较高，而浙商沪杭甬高速REIT（REITs估值9.69/ABS估值9.49）和平安广州交投广河高速REIT（REITs估值13.09/ABS估值14.48）估值相对较低。

关键信息

政策与制度

• 证监会正会同相关部委完善基础设施REITs制度机制，推动保障性租赁住房REITs试点项目落地。
• 958号文明确将保障性租赁住房纳入REITs试点范围，政策持续加码，促进房地产市场平稳健康发展。

市场数据

• REITs指数表现：
  • 总指数：-4.74%，收于127.8点
  • 经营权指数：-2.71%，收于126.22点
  • 产权指数：-6.43%，收于129.12点
• 平均涨幅：27.8%（相对于发行价）
• 换手率与成交量：
  • 平均换手率：2.45%（历史分位59.46%）
  • 平均成交金额：2.81亿元（历史分位21.62%）
  • 成交量：0.59亿份（历史分位27.03%）

各类资产表现

• 生态环保类：富国首创水务REIT（+58.7%）、中航首钢生物质REIT（+32.92%）
• 园区基础设施类：博时招商蛇口产业园REIT（+35.58%）、东吴苏州工业园区产业园REIT（+17.11%）
• 交通基础设施类：浙商沪杭甬高速REIT（+11.08%）、平安广州交投广河高速REIT（+0.55%）
• 仓储物流类：中金普洛斯仓储物流REIT（+20.44%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（-7.75%）

估值对比

• 生态环保类：富国首创水务REIT（REITs估值5.65，ABS估值3.54），相对净值溢价率52.73%
• 园区基础设施类：博时招商蛇口产业园REIT（REITs估值3.10，ABS估值3.02），相对净值溢价率34.06%
• 交通基础设施类：浙商沪杭甬高速REIT（REITs估值9.69，ABS估值9.49），相对净值溢价率11.08%
• 仓储物流类：红土创新盐田港仓储物流REIT（REITs估值3.04，ABS估值2.30），相对净值溢价率31.99%

风险提示

• 经营不确定性：REITs基础资产项目未来经营情况存在不确定性。
• 现金流预测偏差：募集说明书中测算的未来现金流可能与实际情况存在偏差。
• 发行进度不及预期：若募集发行进度低于预期，可能影响市场表现。

数据来源与图表说明

• 数据来源：Wind、德邦研究所
• 图表目录：
  • 图1：第二批公募REITs网下认购收益贡献0.76%（持有至今），收益核心为获配量
  • 图2：REITs市场本周延续调整趋势
  • 图3：相对发行价涨幅，富国首创水务REIT（58.7%）、建信中关村产业园REIT（47.19%）
  • 图4：本周REITs成交活跃度上升
  • 图5：周度成交及换手情况
  • 图6：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）
  • 图7：本周园区基础设施REITs达成最大成交金额达5.4亿元，较前一周环比下降-3.44%
  • 图8：公募REITs估值对比

投资建议

• 建议关注华夏中国交建REIT发行的战略配售与网下认购机会。
• 对于涨幅较大的生态环保与园区基础设施类REITs，可考虑其长期投资价值。
• 估值相对较低的REITs如浙商沪杭甬高速REIT和平安广州交投广河高速REIT，可能具备一定的投资潜力。

分析师与研究助理信息

• 分析师：吴开达，德邦证券研究所副所长、首席策略分析师，拥有超过10年资本市场投资及研究经验。
• 研究助理：姚皓天，协助分析师完成相关研究工作。

法律声明

• 本报告仅供德邦证券客户使用，不构成投资建议。
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