农银穗盈-星河湾-建投汇居资产支持专项计划2016年跟踪评级报告_23页_1mb

广州星河湾物业管理服务有限公司资产支持专项计划跟踪评级总结

核心内容概览

• 专项计划名称：农银穗盈·星河湾·建投汇居资产支持专项计划
• 跟踪评级时间：2016年6月28日
• 评级结果：15星河A1~A5资产支持证券信用等级均为AA+
• 专项计划设立日：2014年11月27日
• 基础资产跟踪期：2015年11月27日~2016年4月30日
• 差额补足义务人：广州番禺海怡房地产开发有限公司（海怡地产）
• 专项计划资产支持证券类型：优先级资产支持证券和次级资产支持证券

主要观点

• 优先级资产支持证券表现良好：各档优先级资产支持证券本息未发生偿付，现金流表现超过预期，收益前景良好。
• 差额补足义务人信用强：海怡地产资产规模稳定增长，收入与盈利水平提升，差额补足承诺对优先级资产支持证券具有较强保障作用。
• 物业管理费收缴率提升：2015年，特定原始权益人管理的4个区域物业管理费平均收缴率增长，现金流表现良好。
• 未来发展前景积极：星河湾物业预计未来五年新增7个项目，新增收费面积114.03万平方米，每月新增应收管理费469.41万元。
• 关注运营风险：特定原始权益人关联方往来规模较高，偿债能力依赖关联方支持；差额补足义务人土地储备集中于二线城市的去化时间较长，存在区域性风险。

关键信息

优先级资产支持证券信息

特定原始权益人经营状况

• 营业收入增长：2015年营业收入为21,327.95万元，同比增长34.62%。
• 净利润扭亏为盈：2015年净利润为356.43万元，实现盈利。
• 物业管理费收入：2015年物业管理费收入为10,999.86万元，同比增长10.97%。
• 物业管理费收缴率：2015年物业管理费平均收缴率为94.47%，高于2014年的93.96%。
• 车位费收入：2015年车位费收入为2,610.46万元，同比增长22.86%。

差额补足义务人经营状况

• 资产规模增长：2015年资产总额为292.75亿元，同比增长1.41%。
• 盈利情况良好：2015年实现营业收入80.02亿元，同比增长66.18%；净利润为7.58亿元，同比增长44.52%。
• 现金流状况：2015年经营活动现金流净额为25.42亿元，扭转了前两年的净流出状态。
• 财务指标：2015年资产负债率为76.46%，流动比率1.46倍，速动比率0.31倍，EBITDA利息倍数为1.78倍。

交易结构与现金流分析

• 专项计划现金流来源：基于特定物业管理区域的物业管理费和车位管理费收入。
• 现金流表现：2015年，专项计划基础资产现金流收入为1.28亿元，超过预测值1.05亿元。
• 现金流覆盖：专项计划基础资产现金流对优先级证券的覆盖比率良好，实际信用风险较小。
• 次级证券安排：次级资产支持证券不设预期年收益率，且有上限控制。

财务与经营分析

特定原始权益人财务状况

• 资产总额：截至2015年底，资产总额为39,216.78万元，同比增长341.62%。
• 负债总额：截至2015年底，负债总额为48,155.19万元，同比增长164.95%。
• 所有者权益：截至2015年底，所有者权益为-8,938.41万元，仍为负值。
• 盈利能力：2015年实现净利润356.43万元，扭亏为盈。
• 现金流状况：2015年经营活动现金流净额为-31,802.43万元，筹资活动现金流净额为34,591.20万元。

差额补足义务人财务状况

• 资产总额：截至2015年底，资产总额为292.75亿元，同比增长1.41%。
• 负债总额：截至2015年底，负债总额为223.84亿元，同比下降1.77%。
• 所有者权益：截至2015年底，所有者权益为68.91亿元，同比增长13.32%。
• 盈利能力：2015年实现净利润7.58亿元，同比增长44.52%。
• 现金流状况：2015年经营活动现金流净额为25.42亿元，投资活动现金流净流出2.29亿元，筹资活动现金流净流出14.69亿元。

结论

联合信用评级有限公司认为，专项计划基础资产现金流表现良好，差额补足义务人海怡地产提供较强的差额补足承诺，整体信用风险较低，因此维持优先级资产支持证券15星河A1~A5的信用等级为AA+。