2017-农银穗盈-星河湾-建投汇居资产支持专项计划之计划说明书_207页_1mb

农银穗盈·星河湾·建投汇居资产支持专项计划总结

核心内容

本专项计划是由中信建投证券股份有限公司作为计划管理人和销售机构设立的资产支持证券产品，以广州番禺海怡房地产开发有限公司提供的差额补足机制和特定原始权益人广州星河湾物业管理服务有限公司提供的基础资产回购机制为信用增级手段，旨在为投资者提供固定收益产品。

专项计划的基础资产为特定物业管理区域（包括北京、太原、广州等地的多个星河湾小区及海怡半岛花园）的物业管理费债权，其现金流为优先级资产支持证券的偿付来源。资产支持证券分为优先级A1至A5档及次级资产支持证券，其中优先级资产支持证券的预期到期日从2016年至2020年，次级资产支持证券与优先级同步到期。优先级资产支持证券的规模合计为33,000万元，次级为1,800万元。

主要观点

产品结构

• 优先级资产支持证券分为A1至A5档，每档具有不同的期限和收益率。
• 次级资产支持证券劣后于优先级获得收益，预期规模为1,800万元。

信用增级方式

• 差额补足机制：由广州番禺海怡房地产开发有限公司提供，若专项计划资金不足，差额补足义务人需补足差额。
• 基础资产回购机制：特定原始权益人广州星河湾物业管理服务有限公司承诺在特定条件下回购基础资产。

风险提示

专项计划面临以下主要风险：

1. 业主拖延支付风险：物业管理费未能按时归集，影响现金流。
2. 价格调整风险：物业管理费价格下调，影响优先级证券偿付。
3. 合同变更风险：物业服务合同变更，可能导致费用减少。
4. 业主违约风险：业主拒缴费用，影响资金归集。
5. 混同风险：物业管理费与原始权益人自有资金混用，可能影响偿付。
6. 特定原始权益人丧失持续运营能力风险：影响物业管理费归集。
7. 特定原始权益人破产风险：可能导致基础资产无法回收。
8. 差额补足义务人无法履行义务风险：差额补足义务人可能无力补足差额。
9. 尽责履约风险：管理人、托管人、监管银行可能因违规或失误影响投资者权益。
10. 利率风险：固定收益在利率上升时可能贬值。
11. 流动性风险：资产支持证券转让受限，可能影响变现能力。
12. 税收风险：未来税收政策变化可能导致收益减少。
13. 产品结构风险：优先级与次级的收益分配顺序可能导致优先级偿付风险。
14. 现金流预测风险：现金流预测偏差可能影响收益。
15. 评级风险：评级可能下调，影响资产价值。
16. 政策法律风险：法律制度不完善可能影响计划运作。
17. 技术风险：交易系统故障可能影响正常运作。
18. 操作风险：操作失误可能影响计划执行。
19. 不可抗力风险：自然灾害、政治或经济因素可能影响计划。
20. 其他不可预知、不可防范的风险：未提及的其他风险。

关键信息

产品发行与交易

• 发行期：从专项计划正式推广起60个工作日。
• 缴款截止日：认购人需在该日17:00前将资金划入募集专用账户。
• 交易场所：深圳证券交易所综合协议交易平台。
• 交易规则：转让需遵循交易所及中证登深圳分公司的相关规则。

资金管理与分配

• 监管账户收款日：每月20日（若为非工作日则提前）。
• 专项计划收款日：每3个月对应日前10个工作日。
• 分配流程：
  • 差额补足通知日：资金不足时通知差额补足义务人。
  • 差额补足支付日：差额补足义务人需在R-5日12:00前补足资金。
  • 资金确认日：托管人确认资金是否足额。
  • 公告日：发布《收益分配报告》。
  • 兑付日：资金划拨至投资者账户。

期限与收益

• 优先级A1至A5档：期限分别为1至5年，每半年支付收益，每半年还本。
• 次级资产支持证券：每半年支付收益，到期还本，劣后于优先级。

财务与法律信息

• 特定原始权益人：广州星河湾物业管理服务有限公司，注册资本500万元。
• 差额补足义务人：广州番禺海怡房地产开发有限公司，为星河湾集团子公司。
• 管理人：中信建投证券股份有限公司。
• 托管人：中国农业银行股份有限公司广东分行。
• 信用评级机构：联合信用评级有限公司。
• 法律与监管：需遵守中国证监会、基金业协会等相关法规。

专项计划运作流程

交易结构

1. 认购人认购并缴纳资金，取得资产支持证券。
2. 计划管理人向特定原始权益人购买基础资产。
3. 物业管理费归集至监管账户，再划入专项计划账户。
4. 托管人根据分配指令将资金划拨至登记托管机构账户。
5. 若发生差额补足或加速清偿事件，差额补足义务人或特定原始权益人需履行回购义务。

清算与终止

• 专项计划清算日：优先级证券到期或进入加速清偿程序后180个工作日。
• 专项计划终止日：清算完成后向基金业协会报告。

总结

本专项计划通过差额补足与基础资产回购机制实现信用增级，但存在多种风险，包括业主支付延迟、价格波动、合同变更、违约、混同、原始权益人运营能力及破产、差额补足义务人履行能力、尽责履约、利率、流动性、税收、产品结构、现金流预测、评级、政策法律、技术、操作、不可抗力等。投资者需注意这些风险并仔细阅读《计划说明书》。