农银穗盈-星河湾-建投汇居资产支持专项计划信用评级报告_59页_5mb

信用等级公告与信用评级报告总结

核心内容

联合信用评级有限公司对“农银穗盈·星河湾·建投汇居资产支持专项计划”进行了信用评级，确定优先级A1~A5档资产支持证券的信用等级均为 AA+，次级资产支持证券未予评级（NR）。

该专项计划由 中信建投证券股份有限公司 作为计划管理人，广州星河湾物业管理服务有限公司 作为特定原始权益人，广州番禺海怡房地产开发有限公司 作为差额补足义务人。资金由 中国农业银行股份有限公司广东省分行 托管，中国农业银行股份有限公司广州番禺支行 作为监管银行。

主要观点

优势

1. 星河湾物业 在股东支持下，物业管理规模逐年扩大，管理能力较强，实际收费率良好且呈上升趋势。
2. 海怡地产 土地储备充足、成本控制得当，盈利良好，其差额支付承诺对优先级资产支持证券具有较强的保障作用。
3. 基础资产运营良好，涉及北京、广州、太原等城市，物业费收入对优先级资产支持证券偿付具有较高保障。

关注点

1. 物业管理费占比高，2014年物业管理费总现金流入占星河湾物业营业收入的 66.16%，若资金无法有效支付运营成本，将影响其持续经营及基础资产现金流。
2. 差额补足义务人经营规模大，预计开发资金需求高，需关注其现金流与开发资金的匹配情况。
3. 合同变更风险，若业主或业主委员会更换物业服务公司，可能导致基础资产减少，影响优先级资产支持证券偿付。

关键信息

资产支持证券概要

专项计划现金流

• 现金流来源：基础资产产生的物业管理费及配套住宅停车场车位管理费。
• 现金流归集：通过物业管理费收费账户划转至监管账户，再划转至专项计划账户。
• 分配顺序：优先支付税金、管理费、托管费等费用，再支付优先级本金和收益，最后支付次级收益或留存。
• 清算分配：优先支付清算费用、税金、管理费、优先级本金、收益，最后支付次级本金和收益。
• 加速清偿与违约事件：若发生相关事件，资产支持证券提前到期，计划管理人有权启动加速清偿程序。

物业管理行业分析

行业发展

• 起步与发展：物业管理自20世纪80年代引入，深圳是其发源地，2003年《物业管理条例》的实施为行业提供了法律依据。
• 有利因素：房屋建设迅猛发展、住房制度改革、居民生活水平提高。
• 存在问题：政策法规不完善、人工成本上涨、物业费收缴率不足、从业人员素质不高。

区域经济概况

• 广州：经济增速高于全国和全省，常住人口及人均可支配收入较高。
• 北京：经济稳定增长，人均GDP高，城市居民消费能力强。
• 上海：经济总量居首，港口吞吐量高，居民收入与消费增长。
• 太原：经济发展稳定，人均可支配收入及消费能力良好。

特定原始权益人分析

星河湾物业概况

• 成立于2001年，注册资本500万元，由星河湾集团100%控股。
• 主要业务：物业管理、停车场服务、房地产咨询等。
• 资产与负债：2014年底资产总额8,880.11万元，负债18,174.96万元，资产负债率 204.67%；2015年6月资产总额11,222.86万元，负债20,523.26万元，资产负债率 182.87%。

财务状况

• 营业收入：2012~2014年分别为9,931.72万元、13,979.52万元、15,842.91万元，年均复合增长 26.30%。
• 净利润：2012~2014年分别为-1,900万元、-1,500万元、-125万元，亏损逐年减少。
• 现金流：经营活动现金流净额呈净流入，但受管理费收缴率影响，存在波动。

资产与负债结构

• 资产结构：以流动资产为主，占比 96.22%，包括货币资金和其他应收款。
• 负债结构：全部为流动负债，主要为应付账款和其他应付款，资产负债率偏高。

基础资产分析

物业服务区域概况

收费情况

• 收费频率：北京、太原按季度收取；广州、广州海怡半岛花园按月收取。
• 收费标准：依据当地规定，北京为6元/月/平方米，广州为2.5~3元/月/平方米，广州海怡半岛花园为4元/月/平方米，太原为3元/月/平方米。
• 实际收费率：广州星河湾 95%~98%，上海星河湾 50%~70%，太原星河湾 50%~70%，广州海怡半岛花园 90%~95%。

收入结构

• 物业管理费：主要收入来源，2012~2014年收入分别为5,669.53万元、9,225.57万元、9,912.42万元，占营业收入的 35.9%~62.5%。
• 停车费收入：主要由车位租金及管理费构成，2012~2014年收入分别为1,529.79万元、2,136.81万元、2,457.97万元，年复合增长 26.76%。
• 其他收入：包括家政、工程维修等服务，年复合增长 12.73%。

总体评估

• 信用等级：优先级资产支持证券信用等级为 AA+，次级为 NR。
• 信用支持机制：优先/次级分层机制、差额补足承诺、监管账户设置等，有助于降低优先级信用风险。
• 风险提示：需关注物业管理费收缴率、差额补足义务人资金匹配情况、合同变更风险及再投资风险。

评级声明

• 信用等级一年内有效。
• 联合评级依据内部信用评级标准和程序做出独立判断，未受其他因素影响。
• 本报告用于参考，不构成决策建议。
• 资料由星河湾物业提供，联合评级已进行必要的核查与验证，但不替代其法律责任。