2017-农银穗盈-星河湾-建投汇居资产支持专项计划信用评级报告_59页_5mb

信用等级公告及信用评级报告总结

核心内容

联合信用评级有限公司对“农银穗盈·星河湾·建投汇居资产支持专项计划”进行了信用评级，优先级A1~A5档资产支持证券的信用等级均为 AA+，次级资产支持证券未予评级（NR）。评级时间：2015年11月17日。

主要观点

1. 星河湾物业在股东支持下，物业管理规模逐年扩大，物业管理能力较强，实际收费率良好且有上升趋势。
2. 海怡地产作为差额补足义务人，土地储备充足、成本控制良好，盈利水平稳定，对优先级资产支持证券的偿付提供了有力保障。
3. 专项计划现金流来源于物业管理费及车位管理费，设有监管账户与专项计划账户，确保现金流归集与分配的规范性。
4. 优先/次级结构设计有助于提升优先级资产支持证券的信用等级，降低其信用风险。
5. 差额补足机制为优先级证券提供了额外保障，若基础资产现金流不足，海怡地产将履行补足义务。
6. 触发机制包括加速清偿与违约事件，有助于在风险发生时启动保护措施，保障优先级证券的本息偿付。

关键信息

专项计划概况

• 计划管理人：中信建投证券股份有限公司
• 托管银行：中国农业银行股份有限公司广东省分行
• 监管银行：中国农业银行股份有限公司广州番禺支行
• 基础资产：特定物业管理区域的物业服务合同债权，包括住宅物业管理费及配套住宅停车场车位管理费。
• 还本付息方式：每半年付息一次，每半年固定摊还本金，固定利率。
• 总发行规模：34,800万元，其中优先级资产支持证券33,000万元，次级1,800万元。

资产支持证券概况

专项计划现金流

• 现金流入：每月20日从物业管理费收费账户划入监管账户，监管账户余额超过52,596,158.70元的部分可由特定原始权益人提取使用。
• 现金流分配顺序：
  • 税金
  • 资产支持证券投资者大会费用
  • 管理费、托管费及其他费用
  • 优先级资产支持证券本金及收益
  • 次级资产支持证券收益
• 清算分配顺序：优先支付清算费用、税金、大会费用、管理费、优先级本金、收益，最后支付次级本金及收益。

信用风险分析

1. 资金混同风险：监管账户与专项计划账户分开，资金划付机制严格，降低混同风险。
2. 流动性风险：物业管理费和车位费回收款可能受业主拖欠、价格变动等因素影响，但差额补足机制缓解了该风险。
3. 持续运营风险：星河湾物业2012~2014年净利润持续亏损，依赖母公司拆借款运营，但海怡地产的差额补足承诺有助于缓解。
4. 合同变更风险：业主或业主委员会可能更换物业管理服务商，但星河湾物业具备一级资质，服务时间长，客户满意度高，合同变更风险较低。
5. 再投资风险：专项计划账户资金可用于合格投资，但投资范围严格限制，降低再投资风险。

物业管理行业背景

行业发展

• 物业管理行业起步于20世纪80年代，深圳为发源地。
• 2003年《物业管理条例》实施，为行业规范化提供了法律依据。
• 行业发展依赖于房屋建设、住房制度改革和居民生活水平提升。

行业问题

• 政策法规不完善：行业仍处于文件条例阶段，缺乏系统性法律保障。
• 人工成本上升：部分城市物业人工成本上升近50%，物业费却未调整，导致成本倒挂。
• 物业费收缴率低：整体行业物业费收缴率不足80%，部分原因包括业主认知不足、开发商促销承诺及特殊服务未及时解决。
• 人才匮乏：全国物业管理师仅占从业人员的0.7%，难以满足行业需求。

星河湾物业经营状况

财务状况

• 资产与负债：截至2014年底，资产总额8,880.11万元，负债总额18,174.96万元，资产负债率204.67%；截至2015年6月，资产总额11,222.86万元，负债总额20,523.26万元，资产负债率182.87%。
• 收入与成本：2012~2014年营业收入分别为9,931.72万元、13,979.52万元、15,842.91万元，年复合增长26.30%；营业成本逐年增长，导致毛利率较低。
• 现金流：2012~2014年经营活动现金流净额分别为1,957.15万元、546.09万元，2015年1~6月净额1,929.92万元，呈净流入趋势。

资产与负债结构

• 资产结构：以流动资产为主，占总资产96.22%~97.03%，主要为货币资金和其他应收款。
• 负债结构：流动负债占比高，以其他应付款为主，账龄较短，主要为母公司拆借款及外包服务款。

基础资产分析

基础资产概况

• 服务区域：包括北京星河湾、广州星河湾、广州海怡半岛花园和太原星河湾，分布在3个城市。
• 收费情况：
  • 收费面积：截至2015年6月，合计216.73万平方米。
  • 收费频率：广州星河湾和广州海怡半岛花园按月收费，北京星河湾和太原星河湾按季收费。
  • 收费标准：住宅物业费在2.5~6元/月/平方米之间，车位管理费在100~400元/月之间。
  • 实际收费率：广州星河湾95%~98%，上海星河湾50%~70%，太原星河湾50%~70%，整体呈上升趋势。

客户满意度

• 满意度调查：2014年各小区满意度分别为94.2%、97.4%、94.65%、94.05%，整体较高。
• 服务理念：星河湾物业以“五星级酒店管理服务”为标准，推行ISO9001/14001管理体系，注重软硬件设施完善。

未来展望

• 新增物业项目：未来五年，星河湾物业预计新增9个项目，新增收费面积130.39万平方米，预计每月新增管理费收入549.55万元。
• 盈利能力提升：随着收费率提高及管理规模扩大，星河湾物业的盈利能力和现金流状况有望改善。
• 资产负债率改善：随着收费率提升，资产负债率可能逐步下降。

风险提示

• 收费率波动：若物业管理费收缴率下降，可能影响专项计划现金流。
• 差额补足依赖：专项计划依赖海怡地产的差额补足承诺，若其无法履行，将影响优先级证券偿付。
• 合同变更风险：业主可能变更物业服务商，影响基础资产回收。
• 流动性风险：若基础资产现金流不足，需依赖差额补足机制。

信用评级结论

联合信用评级有限公司综合评估后，认为优先级A1~A5档资产支持证券信用等级为 AA+，次级未予评级（NR）。该评级反映了基础资产现金流稳定、差额补足机制完善及优先级受偿顺序优化等因素。