物业管理行业_万亿市场规模_行业迎来黄金发展期_18页_1mb

物业管理行业总结

核心内容

物业管理行业正处于快速发展的黄金期，预计到2022年市场规模将超过1万亿元人民币。随着房地产行业从增量市场向存量市场转型，物业管理公司正逐步从地产开发商的附属业务转变为独立的地产服务商，提供多元化服务。

主要观点

• 行业趋势：房地产行业进入平稳增长阶段，物管分拆成为房地产企业战略转型的重要方向。
• 市场集中度提升：物业管理市场高度分散，但百强企业的市场份额逐年上升，预计未来将持续集中。
• 规模扩张模式：物业管理公司通过关联地产商支持、品牌优势拓展第三方项目、收并购等方式实现规模扩张。
• 增值服务崛起：增值服务市场增长迅速，未来有望成为物业管理公司的重要收入来源。
• 多元化服务转型：物业管理公司正在向社区教育、养老、新零售等多元化服务领域拓展，以提升客户粘性和收入结构。

关键信息

行业增长数据

• 市场规模：预计2022年物业管理行业总收入将突破1万亿元。
• 增长率：2008—2017年行业收入年复合增长率达12.5%；2018—2022年预计保持11%左右的复合增长率。
• 增值服务：2017年增值服务市场规模达3,179亿元，2012—2017年复合年增长率73.8%；预计2022年将达到8,468亿元，复合年增长率21.6%。

增值服务发展

• 增值服务主要包括社区020服务、顾问咨询服务、工程服务、社区教育、社区新零售、社区养老等。
• 增值服务收入增速远高于基础物业服务，但目前仍处于起步阶段，营收占比低于20%。
• 未来增值服务将成为提升物业管理公司盈利能力的重要手段。

规模扩张模式

• 关联方地产商支持：如碧桂园服务、中海物业等，借助地产商的项目资源快速扩张。
• 品牌优势拓展第三方项目：如绿城服务，通过品牌影响力拓展非关联项目，减少对地产商的依赖。
• 收并购扩张：彩生活通过多次收购实现规模扩张，成为港股物业企业中收并购的先行者。

企业案例

• 碧桂园服务（06098.HK）：2018年收入46.8亿元，净利润9.2亿元，合约管理面积505.0百万平方米，主要依赖关联地产商。
• 绿城服务（02869.HK）：2018年收入67.1亿元，净利润4.8亿元，合约管理面积362.1百万平方米，第三方项目占比高。
• 彩生活（01778.HK）：2018年收入36.1亿元，净利润4.9亿元，合约管理面积542.3百万平方米，通过收并购实现快速扩张。
• 雅生活服务（03319.HK）：2018年收入33.8亿元，净利润8.0亿元，合约管理面积229.8百万平方米。
• 新城悦（01755.HK）：2018年收入11.5亿元，净利润1.5亿元，合约管理面积112.2百万平方米。
• 永升生活服务（01995.HK）：2018年收入10.8亿元，净利润1.01亿元，合约管理面积65.6百万平方米。
• 佳兆业物业（02168.HK）：2018年收入9.0亿元，净利润0.54亿元，合约管理面积32.2百万平方米，但净利润增速为负。

增值服务案例

• 社区教育：绿城服务推出“奇妙园”早教、“第二课堂”兴趣课等，拓展教育服务。
• 社区养老：保利物业推出“和悦会”养老服务平台，提供日托、康复、适老化改造等服务。
• 社区新零售：绿城服务布局“绿橙”社区门店及“幸福绿城”APP线上购，彩生活推出“彩惠人生”平台，通过物业费赠送促进消费。

投资建议

• 推荐公司：具备关联地产企业支持、储备面积丰富、品牌优势及第三方项目拓展能力强的公司，如碧桂园服务、新城悦、绿城服务。
• 风险提示：房地产行业调整超预期、人员成本上升、增值服务收入增速低于预期。

行业评级

• 跑赢大市：行业基本面良好，预计未来增长强劲。
• 中性：行业基本面平稳，增长预期一般。
• 跑输大市：行业基本面不理想，增长预期较低。

公司评级

• 买入：相对表现超过20%，或基本面良好。
• 增持：相对表现介于5%至20%之间，或基本面良好。
• 中性：相对表现介于-5%至5%之间，或基本面中性。
• 减持：相对表现介于-5%至-20%之间，或基本面不理想。
• 卖出：相对表现低于-20%，或基本面不理想。

信息披露

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