20180604-中国银河国际证券-中国物业管理行业_更多大型企业进入行业_趋势仍将持续；维持对行业的正面看法_7页_757kb

中国物业管理行业总结

核心内容概述

中国物业管理行业在2018年持续发展，市场集中度不断提高，行业前景保持正面。领先企业通过并购和业务扩展进一步巩固市场份额，同时行业估值和盈利增长表现良好，吸引本地及国际投资者关注。行业受房地产政策和融资收紧的影响较小，主要得益于收入来源的多样化和规模经济效应。

主要观点

• 市场集中度提升：行业呈现集中趋势，前十大企业市场份额从2016年的10.2%增长至2017年的11.1%，预计未来将通过并购活动进一步扩大。
• 龙头企业优势明显：领先企业凭借稳健的财务状况和强大的运营能力，持续获得市场份额。其平均在管面积是第11至30名企业的4.3倍，体现出显著的规模经济效应。
• 收入来源多样化：物业公司不仅依赖传统物业管理，还通过增值服务（如物业中介服务）实现收入增长，减轻对房地产开发商的依赖。
• 国际投资者关注度上升：自2018年5月起，中国物业管理行业受到国际投资者的广泛青睐，推动股价上涨，而沪深港通投资者则在减持。
• 投资建议积极：行业整体表现优于市场，主要企业股价上涨超30%。其中，彩生活（1778.HK）因增值服务增长和新收购万达物业，预计今年每股盈利增长约30%，目标价为9.00港元。

关键信息

企业动态与市场表现

• 碧桂园服务：分拆物业管理服务公司，预计吸引更多投资者关注。
• 彩生活：被列为“买入”评级，目标价为9.00港元，预计EPS增长约30%。
• 中海物业：评级为“持有”，股价为2.86港元，2017-2019E CAGR为27.56%。

行业数据与趋势

• 市场增长：2017年行业总管理面积（GFA）增长5.5%，达到19.52亿平方米。
• 收入结构：部分公司如绿城服务和雅居乐雅生活，物业协销占收入的10%以上，但增值服务如物业中介服务成为新的增长点。
• 规模经济效应：大型公司因管理面积大、客户基础广，具备更强的成本控制能力和增值服务收益能力。
• 政策影响较小：房地产政策收紧对物业管理行业影响有限，因其收入来源不完全依赖房地产开发。

行业排名与表现

• 2018年Top 100排名：万科物业、绿城服务、碧桂园服务位列前三，中海物业排名11，彩生活排名6，恒大物业首次进入Top 10。
• 财务表现：Top 10公司平均年收入为43.2亿元人民币，远高于中小公司。
• 估值指标：
  • PER：2018年预计为14.8倍（彩生活），2019年预计为11.3倍。
  • PBR：2018年预计为3.02倍（彩生活），2019年预计为2.61倍。
  • ROE：2017年为15.11%（彩生活），2018年预计为30.33%。

行业估值表（部分公司）

评级指标

• 买入：预期股价在12个月内上涨超过20%。
• 持有：无明显催化因素，除非出现明确买入信号或再次降级为立即卖出。
• 沽出：预期股价在12个月内下跌超过20%。

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总结

中国物业管理行业在2018年展现出强劲的发展势头，市场集中度提高，龙头企业通过并购和增值服务实现增长。国际投资者的加入推动了行业股价的上涨，且行业受房地产政策影响较小。彩生活因增值服务和新收购表现突出，被列为“买入”评级，而中海物业则被列为“持有”。行业整体估值合理，具备长期投资价值。