20181019-安信证券-房地产行业动态分析_金九失色_投资走弱_施工趋强_7页_1mb

房地产行业分析总结（2018年10月19日）

核心内容

2018年10月19日，统计局公布9月房地产销售与投资数据，整体呈现销售走弱、投资回落但施工趋强的态势。数据显示，1-9月全国房地产开发投资同比增长9.9%，增速较前值略有回落；商品房销售面积同比增长2.9%，持续走弱；土地购置面积同比增长15.7%，增速有所回升；到位资金同比增长7.8%，增速明显提升。

主要观点

1. 销售表现

• 全国销售持续走弱：1-9月商品房销售面积同比增长2.9%，较8月回落1.1个百分点，整体趋势疲软。
• 区域差异明显：东部、中部、西部、东北区域的累计增速分别为-4.3%、10.2%、8.9%、-3.5%，其中中西部地区仍保持正增长，但东部和东北地区显著下滑。
• 一线城市回暖：一线城市销售面积同比增速回升明显，而三四线城市销售降温趋势持续，二线城市9月销售面积同比增速收窄至-10.84%。
• 预期趋势：随着政策压制的逐步释放，一线城市销售有望在四季度持续修复，三四线城市销售降温或延续。

2. 投资表现

• 投资增速回落：1-9月房地产开发投资同比增长9.9%，较8月回落0.2个百分点；9月单月增速为8.9%，较8月回落0.3个百分点。
• 施工面积走强：1-9月施工面积同比增长3.9%，较8月回升0.4个百分点，施工持续增强。
• 实际投资修复：剔除土地购置费的实际投资累计增速在6月底触底至-4.86%，随着土地购置费回落和施工增强，实际投资开始修复，未来有望进一步回暖。
• 新开工增速波动：1-9月新开工面积同比增长16.4%，但9月单月增速回落至20.3%，较8月下降6.3个百分点。

3. 资金到位情况

• 到位资金增长：1-9月房地产开发企业到位资金同比增长7.8%，单月增速达14.4%，较8月提升4.2个百分点。
• 资金来源结构：国内贷款和定金及预收款对资金到位增长贡献显著，其中定金及预收款同比增长16.3%，个人按揭款占比有所提升。

关键信息

• 行业趋势：房地产行业由增量市场逐步向存量市场过渡，传统开发类集中度提升，同时催生了运营类业务的需求。
• 投资建议：
  1. 政策宽松概率较低，但资金面边际改善是地产板块的重要动力。建议关注具备强融资能力和强业绩锁定的龙头房企，如保利地产（目标价15.00，买入-A）、招商蛇口（目标价25.30，买入-A）、万科A（目标价30.00，买入-A）。
  2. 运营类业务为房企提供稳定收入流，尽管A股市场纯运营类公司较少，但开发+运营模式具备双重优势，建议关注华侨城A。

风险提示

• 经营风险：房企在行业调整期可能面临运营压力。
• 政策风险：房地产政策调控仍将持续，对市场产生影响。
• 经济波动风险：宏观经济变化可能影响房地产市场表现。
• 销售不及预期：销售数据若持续疲软，可能影响企业盈利预期。

行业评级体系

• 收益评级：
  • 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上；
  • 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度在-10%至10%之间；
  • 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。
• 风险评级：
  • A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动；
  • B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。

数据来源与联系方式

• 数据来源：统计局、安信证券研究中心。
• 销售联系人：
  • 上海：朱贤、孟硕丰、李栋、侯海霞、林立、潘艳、刘恭懿、孟昊琳
  • 北京：温鹏、田星汉、姜东亚、张莹、李倩、姜雪、王帅
  • 深圳：胡珍、范洪群、杨晔、巢莫雯、王红彦、黎欢

总结

综上所述，房地产行业在2018年9月面临销售与投资回落，但施工面积持续走强，实际投资开始修复。在政策调控背景下，行业进入存量时代，建议关注龙头房企和具备开发+运营双重优势的企业。同时需警惕政策、经济波动及销售不及预期等风险。