招商蛇口2018年半年报分析总结
核心内容
招商蛇口在2018年上半年实现了显著的业绩增长，盈利能力持续改善，同时通过多元模式拓展资源储备和融资渠道，进一步巩固了其在房地产行业的领先地位。
主要观点
1. 业绩高增长，盈利能力显著提升
- 2018年上半年，公司实现营业收入209.88亿元，同比增长6.6%；归母净利润为71.17亿元，同比增长97.54%。
- 业绩增速远高于营收增速，主要得益于高毛利项目集中结算（如招商双玺），销售毛利率达42.74%，同比提升16个百分点。
- 邮轮产业建筑与运营业务税后毛利率高达49.82%，同比提升56个百分点。
- 上半年投资收益达49.70亿元，同比增长78%，推动销售净利率达37.97%，创历史新高。
2. 销售持续高增长，资源储备显著提升
- 签约销售金额达750.96亿元，同比增长39.86%；签约销售面积达358.36万平方米，同比增长24.26%。
- 新增项目40个，扩充项目资源751.33万平方米，总地价603.58亿元。
- 新进入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市，其中湛江项目是“港城联动”模式的成果，增强了公司在港口生态圈的布局。
- 通过收购东风房地产80%股权及浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权，进一步提升区域市场竞争力。
3. 央企背景与金融创新助力融资优势
- 公司充分发挥央企优势，探索创新型融资工具，构建多元化融资渠道。
- 上半年发行70亿元公司债券，近期发行两期超短期融资券，总额40亿元，票面利率分别为3.74%和3.55%。
- 引入稳定基金合作伙伴、设立产业投资基金，创新“房东+股东”产融结合模式。
- 成立储架式长租公寓CMBS产品及银行间长租公寓ABN产品，推动综合资金成本仅为4.87%，在行业内保持较大优势。
4. 完成对招商漳州的股权收购，锁定海西发展红利
- 截至2017年底，招商漳州及其控股子公司拥有待实现收益的土地面积达11662亩，其中双鱼岛3376亩。
- 通过与公司在厦门、漳州已有布局的战略协同，提前锁定海西板块未来发展红利。
关键信息
| 年份 |
营业收入（百万元） |
同比增长 |
净利润（百万元） |
同比增长 |
每股收益（元/股） |
P/E（倍） |
| 2017A |
75,455 |
18.7% |
12,220 |
27.5% |
1.55 |
11.09 |
| 2018E |
98,944 |
31.1% |
15,348 |
25.6% |
1.94 |
8.83 |
| 2019E |
126,203 |
27.6% |
19,046 |
24.1% |
2.41 |
7.12 |
| 2020E |
158,157 |
25.3% |
22,696 |
19.2% |
2.87 |
5.97 |
财务指标预测（2018-2020年）
| 指标 |
2017A |
2018E |
2019E |
2020E |
| 每股净资产（元） |
8.14 |
9.47 |
11.53 |
13.97 |
| ROE（%） |
16.2 |
17.7 |
18.4 |
18.5 |
| 毛利率（%） |
37.7 |
36.6 |
36.3 |
36.0 |
| 销售净利率（%） |
16.2 |
15.5 |
15.1 |
14.4 |
| 资产负债率（%） |
72.1 |
72.6 |
73.3 |
72.1 |
| P/B（倍） |
2.11 |
1.81 |
1.49 |
1.23 |
| EV/EBITDA（倍） |
8.31 |
7.47 |
6.05 |
4.98 |
投资建议
- 招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司，定位为领先的城市及园区综合开发和运营服务商，是集团重要的核心资产整合及业务协同平台。
- 在粤港澳大湾区资源储备充足，未来将充分受益于湾区发展红利。
- 预计2018-2020年EPS分别为1.94、2.41、2.87元，对应PE分别为8.8、7.1、6.0倍，维持“买入”评级。
风险提示
- 行业销售规模波动较大，房企销售回款可能面临困难。
- 政策调整可能导致经营风险，如按揭利率上行、税收政策收紧等。
- 融资环境全面收紧，可能加剧企业流动性压力。
- 企业运营风险，如高管变动、施工进度放缓、拿地力度过大导致资金短缺。
- 汇率波动风险可能影响企业财务表现。
- 棚改货币化比例下降，可能对三四线城市地产销售造成压力。
股价与市场数据
| 指标 |
数据 |
| 收盘价（元） |
17.15 |
| 一年最低/最高价（元） |
15.92 / 26.67 |
| 市净率（倍） |
2.23 |
| 流通A股市值（百万元） |
32,579.00 |
财务预测表（资产负债表）
| 项目 |
2017A |
2018E |
2019E |
2020E |
| 流动资产（百万元） |
286,585 |
329,209 |
401,318 |
452,200 |
| 现金（百万元） |
45,278 |
68,995 |
94,414 |
110,510 |
| 资产总计（百万元） |
332,621 |
389,833 |
477,718 |
544,576 |
财务预测表（现金流量表）
| 项目 |
2017A |
2018E |
2019E |
2020E |
| 经营活动现金流（百万元） |
-4,709 |
17,084 |
22,206 |
26,606 |
| 投资活动现金流（百万元） |
-32,657 |
-11,750 |
-12,254 |
-12,421 |
| 筹资活动现金流（百万元） |
33,783 |
18,383 |
15,467 |
1,911 |
| 现金净增加额（百万元） |
-3,881 |
23,717 |
25,419 |
16,096 |
财务预测表（利润表）
| 项目 |
2017A |
2018E |
2019E |
2020E |
| 营业收入（百万元） |
75,455 |
98,944 |
126,203 |
158,157 |
| 营业成本（百万元） |
47,039 |
62,711 |
80,429 |
101,173 |
| 营业利润（百万元） |
20,752 |
25,946 |
32,346 |
38,754 |
| 归属母公司净利润（百万元） |
12,220 |
15,348 |
19,046 |
22,696 |
投资评级标准
- 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在15%以上；
- 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于5%与15%之间；
- 中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-5%与5%之间；
- 减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-15%与-5%之间；
- 卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在-15%以下。
行业投资评级标准
- 增持：预期未来6个月内，行业指数相对强于大盘5%以上；
- 中性：预期未来6个月内，行业指数相对大盘-5%与5%之间；
- 减持：预期未来6个月内，行业指数相对弱于大盘5%以上。
