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保利物业（06049.HK）业绩稳健增长，外拓成效显著

核心内容概览

保利物业是一家具有央企背景、规模领先且成长迅速的物业管理公司。2020年公司实现营收80.37亿元，同比增长34.7%；归母净利润6.74亿元，同比增长37.3%。公司通过“内生外拓”策略持续扩大业务规模，同时积极布局非居业态，推动业务结构优化。在社区增值服务方面，公司打造多元生态圈，美居服务和社区零售成为主要增长点。

主要观点

• 业绩表现稳健：2020年公司营收和净利润均实现显著增长，分别为34.7%和37.3%。
• 毛利率稳定：综合毛利率为18.7%，净利率为8.7%，保持行业竞争力。
• 非居业态增长显著：非居业态物业管理收入同比增长53.0%，占物管服务收入比例提升至30.3%。
• 外拓成效显著：2020年外拓合同总金额达17.2亿元，第三方项目物管服务收入同比增长87.8%，占总物管收入的26.4%，在管面积占比达59.9%。
• 社区增值服务亮点突出：2020年社区增值服务收入达17.48亿元，同比增长51.5%。其中，美居服务和社区零售分别增长110.4%和223.1%，成为增长引擎。
• 盈利预测上调：公司调整2021-2022年盈利预测，并新增2023年预测，预计归母净利润分别为8.6亿元、10.8亿元和13.5亿元，EPS分别为1.5元、1.9元和2.4元/股，当前股价对应PE为27.6倍、21.9倍和17.5倍，维持“买入”评级。

关键信息

财务指标

业务结构

• 物业管理：占比61.6%，收入49.48亿元，同比增长28.7%，毛利率14.2%。
• 社区增值服务：占比16.7%，收入17.48亿元，同比增长51.5%，毛利率30.3%。
• 非业主增值服务：占比21.8%，收入17.48亿元，同比增长51.5%。

规模数据

• 合约面积：5.67亿平米
• 在管面积：3.80亿平米
• 合管比：1.5倍

投资建议

• 评级：买入（维持）
• 理由：公司基本面稳健，盈利预测积极，外拓和非居业务表现亮眼，具备良好的增长潜力和盈利能力。

风险提示

1. 宏观经济风险：宏观经济不景气可能导致居民支付能力下降，影响行业收缴率。
2. 行业盈利风险：人工成本上升、物管费提价困难，导致毛利率持续承压。
3. 行业成长性风险：市场竣工量低位运行，项目转化周期延长。
4. 汇率波动风险：汇率波动可能对公司的财务表现产生影响。
5. 企业运营风险：高管及核心人员变动可能影响公司战略执行与业务发展。

总结

保利物业凭借其央企背景和“内生外拓”策略，实现了业务规模的稳步扩张与盈利增长。公司非居业态占比提升，社区增值服务成为新的增长点。尽管面临一定的行业风险，但其盈利预测和估值表现仍显示出较强的吸引力，因此维持“买入”评级。