> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 保利物业 (06049.HK) 总结 ## 核心内容概述 保利物业（06049.HK）在2025年实现了营业收入171.3亿元，同比增长4.8%，归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%。公司整体表现稳健，业绩持续增长，尽管毛利率有所下降，但净利率小幅提升，反映出公司盈利能力的优化。公司聚焦物业管理、社区增值服务及非业主增值服务三大业务板块，其中物业管理服务占比最高（76.7%），社区增值服务和非业主增值服务分别占13.7%和9.6%。 ## 主要观点 - **业绩增长**：2025年公司营收和净利润均实现增长，归母净利同比增长5.1%，显示公司具备一定的盈利能力。 - **业务结构优化**：公司通过主动调优业务结构，聚焦高频刚需赛道，提升社区增值服务的盈利能力，毛利率达到41.25%，同比上升4.43个百分点。 - **第三方拓展能力突出**：2025年公司新拓展第三方项目单年合同金额约29.3亿元，占总收入的较大比例，且核心50城项目占比达80.4%，体现出公司市场化拓展能力的提升。 - **在管面积稳步增长**：截至2025年末，公司在管项目数量达3036个，合同项目数量为3385个，合同面积10.12亿平方米，其中第三方占比超过60%，显示出公司对外拓展的成果。 ## 关键信息 ### 财务表现 - **营业收入**：2025年为171.3亿元，同比增长4.8%；预计2026年为182亿元，2027年为194亿元。 - **归母净利润**：2025年为15.5亿元，同比增长5.1%；预计2026年为16亿元，2027年为17亿元。 - **每股收益（EPS）**：2025年为2.80元，预计2026年为2.90元，2027年为3.12元。 - **市盈率（PE）**：2025年为9.3倍，预计2026年为8.4倍，2027年为7.8倍。 - **毛利率**：2025年为17.43%，同比下降0.83个百分点；净利率为9.2%，同比上升0.1个百分点。 - **净利率**：2025年为9.2%，同比提升0.1个百分点。 ### 业务板块 - **物业管理服务**：2025年收入131.5亿元，同比增长12.6%；其中住宅、商办、公服收入分别为73.7亿元、24.8亿元、33.0亿元。 - **社区增值服务**：2025年收入23.4亿元，同比下降13.6%，但毛利率提升至41.25%，显示结构优化成效显著。 - **非业主增值服务**：2025年收入16.4亿元，同比下降16.5%，但其他非业主增值服务收入逆势增长5.8%，表明公司在工程服务等领域的布局取得进展。 ### 项目与面积 - **在管项目**：2025年末在管项目数量为3036个，合同项目数量为3385个。 - **在管面积**：2025年末在管面积为8.55亿平方米，合同面积为10.12亿平方米。 - **面积构成**：在管面积中，公服占比55.6%，住宅38.7%，商办5.7%；合同面积中，母公司与第三方占比分别为35.9%和64.1%。 ### 市场拓展 - **第三方项目**：2025年第三方项目收入58.6亿元，同比增长17.5%，收入占比达44.6%，较2024年提升1.9个百分点。 - **项目能级**：新拓展项目中，合同金额超过1000万元的项目占比达56.0%，显示公司在拓展高质量项目方面的能力。 ## 投资建议与风险提示 ### 投资建议 - 公司预计2026年营收182亿元，2027年194亿元，归母净利润分别为16亿元和17亿元，对应EPS分别为2.90元和3.12元。 - 基于最新股价，2026年PE为8.4倍，2027年为7.8倍，维持“优于大市”评级。 ### 风险提示 - **在管面积增长不及预期**：可能影响公司收入增长。 - **增值服务拓展不达预期**：社区及非业主增值服务表现可能低于预期。 - **毛利率下行超预期**：受行业压力影响，公司毛利率可能进一步下降。 ## 财务预测与估值 | 财务指标 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |----------|-----|-----|------|------|------| | 营业收入（百万元） | 16,342 | 17,126 | 18,188 | 19,370 | 20,629 | | 净利润（百万元） | 1,474 | 1,549 | 1,606 | 1,727 | 1,852 | | 每股收益（元） | 2.66 | 2.80 | 2.90 | 3.12 | 3.35 | | ROE | 15% | 15% | 14% | 13% | 13% | | ROIC | 18% | 18% | 21% | 25% | 30% | | P/E | 9.8 | 9.3 | 9.0 | 8.4 | 7.8 | | P/B | 1.5 | 1.4 | 1.2 | 1.1 | 1.0 | | EV/EBITDA | 11.5 | 11.9 | 11.3 | 10.9 | 10.5 | ## 分析师信息 - **任鹤**：010-88005315，renhe@guosen.com.cn，S0980520040006 - **王粤雷**：0755-81981019，wangyuelei@guosen.com.cn，S0980520030001 - **王静**：021-60893314，wangjing20@guosen.com.cn，S0980522100002 ## 投资评级标准 - **股票投资评级**： - 优于大市：股价表现优于市场代表性指数10%以上 - 中性：股价表现介于市场代表性指数±10%之间 - 弱于大市：股价表现弱于市场代表性指数10%以上 - 无评级：股价与市场代表性指数相比无明确观点 - **行业投资评级**： - 优于大市：行业指数表现优于市场代表性指数10%以上 - 中性：行业指数表现介于市场代表性指数±10%之间 - 弱于大市：行业指数表现弱于市场代表性指数10%以上