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保利物业 (06049.HK) 总结

核心内容概述

保利物业（06049.HK）在2025年实现了营业收入171.3亿元，同比增长4.8%，归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%。公司整体表现稳健，业绩持续增长，尽管毛利率有所下降，但净利率小幅提升，反映出公司盈利能力的优化。公司聚焦物业管理、社区增值服务及非业主增值服务三大业务板块，其中物业管理服务占比最高（76.7%），社区增值服务和非业主增值服务分别占13.7%和9.6%。

主要观点

• 业绩增长：2025年公司营收和净利润均实现增长，归母净利同比增长5.1%，显示公司具备一定的盈利能力。
• 业务结构优化：公司通过主动调优业务结构，聚焦高频刚需赛道，提升社区增值服务的盈利能力，毛利率达到41.25%，同比上升4.43个百分点。
• 第三方拓展能力突出：2025年公司新拓展第三方项目单年合同金额约29.3亿元，占总收入的较大比例，且核心50城项目占比达80.4%，体现出公司市场化拓展能力的提升。
• 在管面积稳步增长：截至2025年末，公司在管项目数量达3036个，合同项目数量为3385个，合同面积10.12亿平方米，其中第三方占比超过60%，显示出公司对外拓展的成果。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2025年为171.3亿元，同比增长4.8%；预计2026年为182亿元，2027年为194亿元。
• 归母净利润：2025年为15.5亿元，同比增长5.1%；预计2026年为16亿元，2027年为17亿元。
• 每股收益（EPS）：2025年为2.80元，预计2026年为2.90元，2027年为3.12元。
• 市盈率（PE）：2025年为9.3倍，预计2026年为8.4倍，2027年为7.8倍。
• 毛利率：2025年为17.43%，同比下降0.83个百分点；净利率为9.2%，同比上升0.1个百分点。
• 净利率：2025年为9.2%，同比提升0.1个百分点。

业务板块

• 物业管理服务：2025年收入131.5亿元，同比增长12.6%；其中住宅、商办、公服收入分别为73.7亿元、24.8亿元、33.0亿元。
• 社区增值服务：2025年收入23.4亿元，同比下降13.6%，但毛利率提升至41.25%，显示结构优化成效显著。
• 非业主增值服务：2025年收入16.4亿元，同比下降16.5%，但其他非业主增值服务收入逆势增长5.8%，表明公司在工程服务等领域的布局取得进展。

项目与面积

• 在管项目：2025年末在管项目数量为3036个，合同项目数量为3385个。
• 在管面积：2025年末在管面积为8.55亿平方米，合同面积为10.12亿平方米。
• 面积构成：在管面积中，公服占比55.6%，住宅38.7%，商办5.7%；合同面积中，母公司与第三方占比分别为35.9%和64.1%。

市场拓展

• 第三方项目：2025年第三方项目收入58.6亿元，同比增长17.5%，收入占比达44.6%，较2024年提升1.9个百分点。
• 项目能级：新拓展项目中，合同金额超过1000万元的项目占比达56.0%，显示公司在拓展高质量项目方面的能力。

投资建议与风险提示

投资建议

• 公司预计2026年营收182亿元，2027年194亿元，归母净利润分别为16亿元和17亿元，对应EPS分别为2.90元和3.12元。
• 基于最新股价，2026年PE为8.4倍，2027年为7.8倍，维持“优于大市”评级。

风险提示

• 在管面积增长不及预期：可能影响公司收入增长。
• 增值服务拓展不达预期：社区及非业主增值服务表现可能低于预期。
• 毛利率下行超预期：受行业压力影响，公司毛利率可能进一步下降。

财务预测与估值

分析师信息

• 任鹤：010-88005315，renhe@guosen.com.cn，S0980520040006
• 王粤雷：0755-81981019，wangyuelei@guosen.com.cn，S0980520030001
• 王静：021-60893314，wangjing20@guosen.com.cn，S0980522100002

投资评级标准

• 股票投资评级：

  • 优于大市：股价表现优于市场代表性指数10%以上
  • 中性：股价表现介于市场代表性指数±10%之间
  • 弱于大市：股价表现弱于市场代表性指数10%以上
  • 无评级：股价与市场代表性指数相比无明确观点

• 行业投资评级：

  • 优于大市：行业指数表现优于市场代表性指数10%以上
  • 中性：行业指数表现介于市场代表性指数±10%之间
  • 弱于大市：行业指数表现弱于市场代表性指数10%以上