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保利物业 (6049.HK) 总结

核心内容

保利物业（6049.HK）2021年年度报告显示，公司业绩目标超额完成，盈利能力保持稳健，同时在市场拓展和业务结构优化方面取得显著进展。

主要观点

• 业绩表现优异：2021年实现营业收入107.83亿元，同比增长34.2%；归母净利润8.46亿元，同比增长25.6%。公司全年业绩增速目标超额完成，且核心净利润增速达30.6%。
• 费用控制良好：销管费用率和期间费用率分别下降0.4和0.3个百分点，至9.4%和9.5%，显示出良好的营运效率。
• 经营性现金流强劲：经营性现金流同比增长164.1%至14.49亿元，显示公司现金流管理能力增强。
• 业务结构优化：基础物管收入占比提升至61.9%，非住业态收入同比增长62.4%，显示出公司在商办及公共服务领域的竞争力增强。
• 市拓能力提升：2021年新增432个招投标项目，合同金额达19亿元，同比增长10.5%。公司在一二线城市和TOP10城市持续深耕，进一步巩固其市场地位。
• 人才激励机制：公司于2021年11月首次发布央企股权激励计划，覆盖核心管理层193人，有助于提升人才绑定和公司长期发展动力。
• 未来增长预期：预计2022-2024年归母净利润分别为10.88亿元、13.90亿元和17.38亿元，同比增长率分别为28.6%、27.8%和25.0%。EPS分别为1.97元、2.51元和3.14元。
• 估值合理：当前股价对应2022-2024年PE分别为22.75倍、17.80倍和14.24倍，维持买入评级，目标价为84.50港元。

关键信息

财务摘要

业务结构

• 基础物管收入：66.7亿元，同比增长34.8%，占比提升至61.9%。
• 非住业态收入：24.35亿元，同比增长62.4%，占比提升至36.5%。
• 商办物管收入：9.73亿元，同比增长40%，占比提升至14.6%。
• 公共服务收入：14.62亿元，同比增长81.8%，占比提升至21.9%。
• 在管面积：4.65亿方，同比增长22.4%，其中第三方占比60%。
• 合约面积：6.56亿方，合管比从1.49降至1.41。

市场拓展

• 新签项目：2021年招投标新签项目432个，合同金额19亿元，同比增长10.5%。
• 项目类型：新增项目包括北京地铁2号线、华东师范大学中北校区、广州塔景区等，显示公司在轨交、学校、景区等领域的拓展能力。

财务指标

• 毛利率：18.68%，维持稳定。
• 归母净利率：7.8%，因一次性汇兑损失略有下降。
• 应收账款周转天数：48.22天，2022年预计降至45.27天。
• 存货周转率天数：1.71天，2022年预计升至2.18天。
• 资产负债率：从38.15%升至42.80%。
• 流动比率：从2.42降至2.18。
• 速动比率：从2.40降至2.17。
• 销售费用率：从0.09%降至0.08%。
• 管理费用率：从9.33%降至9.00%。
• 财务费用率：从-0.85%升至0.00%。
• 净资产收益率：从10.91%升至12.46%，预计持续上升。

投资建议

• 评级：买入
• 目标价：84.50港元
• 预测EPS：1.97元（2022）、2.51元（2023）、3.14元（2024）

风险提示

• 外拓不及预期
• 物业费提价不及预期

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研究团队简介

• 吴胤翔：同济大学建筑与土木工程硕士，东南大学道路桥梁与渡河工程本科，现任东北证券房地产组研究人员，2019年加入研究所。
• 李亦桐：美国宾夕法尼亚大学景观建筑学与区域规划硕士，哈尔滨工业大学本科，现任东北证券房地产组研究人员，2021年加入研究所。

附表：财务报表预测摘要及指标

投资评级说明

风险提示

• 外拓不及预期
• 物业费提价不及预期