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居民中长贷首录负值 政策宽松预期持续

核心内容

2022年2月社融数据显示，居民中长期贷款新增额为-459亿元，为近15年来首次录得负值，表明房地产市场需求疲软。但分析师认为，该数据受按揭贷款审批滞后及波动性较大影响，不必过度解读。政策宽松预期持续，郑州等地推进货币化安置政策，有助于促进房地产市场复苏。

主要观点

• 居民中长期贷款负增长：2月居民中长期贷款新增额为-459亿元，为近15年首次负值，反映房地产市场仍处于低迷状态。
• 按揭贷款滞后性：按揭贷款审批周期较长，导致数据滞后于实际销售情况，且波动性较大。
• 政策宽松预期：政策面持续宽松，郑州等地出台货币化安置政策，有助于加速存量房去化，改善供需关系。
• 市场基本面压力大：当前房地产行业基本面压力处于历史高位，但政策利好向基本面传导仍需时间。
• 投资建议：建议关注经营稳健、资信良好的龙头房企，如保利发展、万科A、龙湖集团，以及产品导向的高品质房企如滨江集团、绿城中国。

关键信息

2月社融数据

• 社融规模增量为1.19万亿元，较上年同期少增5315亿元。
• 人民币贷款增加1.23万亿元，较同期少增1258亿元。
• 居民中长期贷款新增额为-459亿元，为近15年首次负值。
• 与2012、2014、2020年相比，当前融资额分别低784亿、1694亿、830亿。

市场表现

• 上周申万房地产板块下跌5.48%，跑输沪深300指数1.25个百分点。
• 房地产行业PE（TTM）为7.85倍，PB（LF）为0.91倍，均低于近三年均值。

行业动态

• 郑州货币化安置政策：3月8日，郑州发布货币化安置政策，计划在3年内完成群众回迁安置，有助于加速存量房去化，改善市场供需。
• 龙光回应经营状况：龙光表示公司抵押融资仍按合同条款推进，部分债券已通过自有资金兑付，后续将积极筹措资金。
• 德州降低首付比例：多家银行下调首付比例至20%，支持部分楼盘首套房购房者。
• 土地市场表现：100城土地供应面积累计同比增加10%，但土地成交面积同比减少30%，成交金额减少61%，土地溢价率仅1.01%。

城市行情回顾

• 新房市场：30城成交面积单周同比-43%，累计同比-28%；一线城市同比-48%、-25%，二线城市同比-68%、-65%，三线城市同比+19%、+23%。
• 二手房市场：13城成交面积单周同比-24%，累计同比-29%。
• 重点城市周度销售数据：
  • 北京：-22%
  • 上海：-18%
  • 广州：-14%
  • 深圳：-9%
  • 杭州：-23%
  • 南京：-56%
  • 武汉：-29%
  • 成都：+9%
  • 青岛：-22%
  • 苏州：+106%

风险提示

• 销售市场持续下行，个别房企出现债务违约暴雷。
• 政策超预期调控可能对市场造成影响。

投资策略

• 关注房企：建议关注经营稳健、资信良好的龙头房企（如保利发展、万科A、龙湖集团）以及产品导向的高品质房企（如滨江集团、绿城中国）。
• 政策传导：政策宽松预期持续，但市场基本面改善仍需时间，未来需关注房地产开发和销售数据及利率走势。

评级

• 行业评级：增持
• 公司评级：买入、增持、中性、减持

行业基本资料

图表目录

• 图1：人民币贷款当月新增（亿）
• 图2：新增居民中长期贷款当月值及同比增速
• 图3：历年2月居民中长期融资当月值（亿）
• 图4：房地产开发资金来源-个人按揭贷款、定金及预收款单月值同比增速
• 图5：2011-2022年2月商品房销售额与新增居民中长期贷款累计同比
• 图6：申万一级行业涨跌幅（%）
• 图7：本周涨跌幅前十位（%）
• 图8：本周涨跌幅后十位（%）
• 图9：房地产行业近三年PE（TTM）
• 图10：房地产行业近三年PB（LF）
• 图11：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速
• 图12：一二三线城市（30城）周度成交面积同比
• 图13：一二三线城市（30城）累计成交面积同比
• 图14：13城二手房周度成交面积及同比环比增速
• 图15：13城二手房周度成交面积累计同比增速
• 图16：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比
• 图17：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率
• 图18：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比
• 图19：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比
• 图20：一二三线城市成交土地总价累计同比
• 图21：一二三线城市成交土地周度溢价率

分析师承诺

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