20220313-国金证券-房地产行业研究_信贷数据不及预期_亟待加大需求刺激_18页_2mb

资源与环境研究中心

房地产行业研究：买入（维持评级）

核心内容

本报告分析了房地产行业近期的市场表现、信贷数据、土地成交情况、新房与二手房销售数据、重点城市库存与去化周期、政策动态及投资建议。整体来看，房地产市场仍面临较大压力，销售和土地市场均表现低迷，政策层面持续放松，但效果尚未显现。

主要观点

• 市场表现：本周房地产板块整体表现低迷，A股和港股房地产指数分别下跌5.5%和5.2%，物业板块跌幅更大，达-12.6%。
• 信贷数据：2月新增居民中长期贷款为-459亿元，创该数据统计以来首次为负，显示居民购房意愿低迷。
• 土地市场：全国300城宅地成交面积和溢价率均大幅下滑，土地出让金收入增速放缓，政策宽松趋势明显。
• 新房销售：40城新房成交面积环比下降20%，同比下滑46%，其中三四线城市跌幅显著，达-70%。
• 二手房销售：17城二手房成交面积周环比微升4%，但同比仍下滑32%，一线城市和二线城市表现略好于三四线城市。
• 政策动态：多城市出台信贷、预售资金监管等宽松政策，政策对市场信心的提振效果尚待观察。
• 投资建议：推荐销售逆势增长的房企如绿城中国、建发国际、滨江集团；物业板块则推荐金科服务、碧桂园服务，因其估值修复弹性较大。

关键信息

信贷与销售

• 2月新增居民中长期贷款为-459亿元，同比-111%，显示居民购房意愿低迷。
• 新房销售持续下滑，40城周成交382万平米，同比-46%。
• 二手房成交面积周环比+4%，同比-32%，部分城市表现分化。

土地市场

• 全国300城宅地成交面积单周198万平米，同比-87%，平均溢价率5%。
• 2022年初至今累计成交7511万平米，同比-58%。
• 多城市下调土拍门槛，如重庆、长沙、成都等，部分城市取消新房销售限价。

库存与去化周期

• 12城商品房库存为1.54亿平米，去化周期17.8个月，较上周增加0.6个月。
• 各城市去化周期差异较大，部分城市如广州、南宁等库存去化周期较长。

政策与新闻

• 两会强调房地产良性循环，政策放松继续加码。
• 郑州、武汉、东莞等地出台政策，包括货币化安置、预售资金监管、土拍门槛放宽等。
• 国务院提出加大社区养老、托幼等配套设施建设，推动城市更新。

投资建议

• 地产板块：推荐绿城中国、建发国际、滨江集团，因其销售表现相对较好。
• 物业板块：推荐金科服务、碧桂园服务，认为其在销售企稳后有较大的估值修复空间。

行情回顾

• A股房地产板块：本周下跌5.5%，排名靠后。
• 港股房地产板块：下跌5.2%，排名靠后。
• 物业板块：下跌12.6%，跌幅显著。
• 涨跌幅前列：A股中黑牡丹、苏州高新等表现较好；港股中浦江中国、越秀服务等表现相对较强。

数据跟踪

• 宅地成交：单周成交面积198万平米，同比-87%；累计成交7511万平米，同比-58%。
• 新房成交：40城周成交382万平米，同比-46%；一线城市同比-46%，二线城市同比-37%，三四线城市同比-70%。
• 二手房成交：17城周成交141万平米，同比-32%；一线城市同比-35%，二线城市同比-26%，三四线城市同比-78%。

风险提示

• 房地产调控政策宽松不及预期。
• 市场信心持续走低，房企流动性风险尚未完全缓解。

估值情况

• A股地产板块PE-TTM平均值为19.3，港股地产PE-TTM平均值为12.0。
• 物业股PE-TTM平均值为12.0，部分企业如金科服务、碧桂园服务估值修复潜力较大。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上。
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘-5%至5%。
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。