20221214-光大证券-房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年11月）_增信债权工具有效落地_商业不动产REITs研究加速_19页_1mb

报告摘要

行业研究总结

核心内容

2022年11月，房地产行业在政策支持下呈现积极变化，供给侧和需求侧均出现改善信号。政策层面持续释放利好，包括“三箭连珠”支持房企融资、降低按揭利率、优化信贷政策等，有效提振了市场信心。同时，公募REITs市场加速发展，为房地产企业提供了新的融资渠道和资产盘活方式。

主要观点

需求侧：政策春风提振信心，居民中长贷边际改善

居民新增存款：2022年11月，居民部门新增存款22,500亿元，同比增加15,192亿元，环比增加27,603亿元，显示居民储蓄意愿增强。
新增贷款：11月新增信贷12,100亿元，同比减少600亿元（-4.7%），环比增加5,948亿元（+96.7%），显示信贷环境逐步改善。
居民中长贷：11月居民中长贷新增2,103亿元，同比少增3,718亿元（-63.9%），环比增加1,771亿元（+533.4%），虽仍弱于往年，但边际改善明显。
房贷利率：全国首套房按揭利率下限为4.10%，二套房为4.90%，较前期有所下调，有助于降低购房成本。
政策影响：多部门出台政策，如“金融十六条”、“三箭连珠”等，推动房地产市场平稳健康发展。

供给侧：增信债权工具有效落地，融资环境逐步改善

房企发债：11月房企境内外合计发债366亿元，环比-14.1%，同比-24.9%，净融资-469亿元，显示融资环境仍偏紧。
境内债：以国央企为主，如华润置地、招商蛇口、保利发展等，融资规模相对稳定，部分民企通过“第二支箭”获得融资支持。
境外债：11月房企海外债发行76亿元，环比增加164.2%，但净融资仍为-369亿元，境外债务压力较大。
信托融资：11月房地产集合信托成立金额65亿元，同比下降53.7%，但占集合信托规模比重略有回升。

公募REITs：市场发展加速，商业不动产有望纳入试点

REITs市场：截至2022年12月12日，我国上市公募REITs产品增至23只，总市值超850亿元，多数产品实现正收益，平均涨幅20.4%。
政策支持：证监会提出将试点范围拓展至市场化长租房及商业不动产，为REITs发展带来新机遇。
REITs作用：REITs有助于房企盘活存量资产，提高资产回报率，促进行业良性循环。

关键信息

政策动态

4月24日：国务院金融稳定发展委员会会议提出支持房地产市场风险化解方案。
5月15日：央行、银保监会调整差别化住房信贷政策，下调首套按揭利率。
9月30日：财政部、税务总局出台支持居民换购住房的个税政策。
11月28日：证监会决定调整优化房地产股权融资政策，推动“第三支箭”。
12月8日：证监会副主席李超提出拓展REITs试点范围至长租房及商业不动产。

融资情况

境内债：华润置地、招商蛇口、保利发展等主流房企保持相对畅通的融资渠道。
民企融资：龙湖集团、美的置业、新城控股等申请储架式注册发行，通过“第二支箭”获得支持。
债务展期：融创中国和华夏幸福推进债务重组，部分资产转换为股权，缓解债务压力。

REITs表现

二级市场收益：除平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT及华夏中国交建高速REIT外，其余产品实现正收益，14只涨幅超20%。
申报项目：华夏和达高科产业园、中金山高集团高速公路、嘉实京东仓储物流等项目处于申报审批中。

投资建议

龙头房企：关注核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的房企，如保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展。
多元赛道房企：推荐先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线现金流稳定的房企，如万科A/企业、龙湖集团、新城控股。
REITs运用房企：关注存量资产资源丰富、管理高效的房企，如华润置地、上海临港，以提高资产回报率。

风险分析

政策推进不及预期：房地产宽松政策落地效果可能不达预期，影响市场信心及销售回暖。
市场需求不足：若就业恶化或家庭收入下降，可能抑制购房需求及信贷扩张。
项目竣工延迟：疫情反复可能影响房企施工进度，导致竣工不及预期。
多元化经营不佳：房企多元业务可能受宏观经济或行业竞争影响，经营效果不佳。
信用风险：房企债务到期高峰叠加“三道红线”要求，部分房企信用风险上升。

附录：重点上市公司列表

| 证券代码 | 公司名称 | 收盘价（元/港元） | 2021 EPS | 2022E EPS | 2023E EPS | 2024E EPS | 2021-2024三年CAGR | 2021 PE | 2022E PE | 2023E PE | 2024E PE | 投资评级 |
|----------|----------|------------------|----------|-----------|-----------|-----------|--------------------|--------|----------|----------|----------|----------|----------|
| 000002.SZ | 万科A | 19.48 | 1.94 | 2.02 | 2.31 | 2.69 | 11.5% | 10.0 | 9.6 | 8.4 | 7.2 | 买入 |
| 600048.SH | 保利发展 | 15.96 | 2.29 | 2.37 | 2.49 | 2.71 | 5.8% | 7.0 | 6.7 | 6.4 | 5.9 | 买入 |
| 600383.SH | 金地集团 | 11.15 | 2.08 | 2.20 | 2.33 | 2.38 | 4.6% | 5.4 | 5.1 | 4.8 | 4.7 | 买入 |
| 001979.SZ | 招商蛇口 | 14.62 | 1.16 | 1.01 | 1.25 | 1.29 | 3.6% | 12.6 | 14.5 | 11.7 | 11.3 | 买入 |
| 601155.SH | 新城控股 | 22.18 | 5.59 | 4.64 | 5.46 | 5.70 | 0.7% | 4.0 | 4.8 | 4.1 | 3.9 | 买入 |
| 600848.SH | 上海临港 | 12.63 | 0.61 | 0.65 | 0.88 | 1.17 | 24.2% | 20.7 | 19.4 | 14.4 | 10.8 | 买入 |
| 2202.HK | 万科企业 | 16.90 | 1.94 | 2.02 | 2.31 | 2.69 | 11.5% | 7.8 | 7.5 | 6.6 | 5.6 | 买入 |
| 0688.HK | 中国海外发展 | 20.75 | 3.32 | 3.34 | 3.40 | 3.80 | 4.6% | 5.6 | 5.6 | 5.5 | 4.9 | 买入 |
| 1109.HK | 华润置地 | 34.40 | 3.73 | 3.82 | 4.17 | 4.84 | 9.1% | 8.3 | 8.1 | 7.4 | 6.4 | 买入 |
| 0960.HK | 龙湖集团 | 25.70 | 3.57 | 4.04 | 5.01 | 5.68 | 16.7% | 6.5 | 5.7 | 4.6 | 4.1 | 买入 |
| 0817.HK | 中国金茂 | 1.89 | 0.45 | 0.53 | 0.57 | 0.65 | 13.0% | 3.8 | 3.2 | 3.0 | 2.6 | 买入 |
| 0081.HK | 越秀地产 | 9.52 | 1.34 | 1.32 | 1.41 | 1.50 | 3.8% | 6.4 | 6.5 | 6.1 | 5.7 | 买入 |
| 0817.HK | 中国海外宏洋集团 | 3.66 | 1.42 | 1.43 | 1.66 | 1.98 | 11.7% | 2.3 | 2.3 | 2.0 | 1.7 | 买入 |