20161028-广发证券-房地产行业：城市房价数量化分析_29页_1mb

房地产行业城市房价数量化分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了中国房地产市场中重点城市房价走势及市场供需关系，结合短期、中期与长期因素，对42个重点城市的房价走势进行了量化评估与分级。通过综合统计、房管部门及第三方机构（如中国指数研究院、CRIC）的数据，报告揭示了各城市房价变化趋势、成交量、供给及库存水平、人口及产业等关键指标对房价的影响。

主要观点

1. 房价走势反映供需关系

   • 房价是市场供需的直接体现，各城市房价年化增速和成交量变化共同决定市场趋势。
   • 二手房价格与新房价格及增速的差异，可反映城市购房需求结构是否产生隔离。

2. 短期价格趋势受供需比和库存水平影响

   • 狭义库存（已获预售证的库存）与批售比（预售面积/销售面积）决定了短期房价走势。
   • 库存去化周期小于6个月且供应低于销售规模的城市，未来3-6个月内将面临供不应求，房价有进一步上涨压力。

3. 中期价格趋势由土地及开工水平决定

   • 广义库存（土地、新开工及施工规模）影响中期房价走势。
   • 中期供给不足的城市，在下降周期中价格回调幅度较小。

4. 长期房价走势取决于人口与产业因素

   • 人口增长是长期房价走势的最重要指标，尤其是小学生入学人数增长快的城市，具有更强的长期需求保障。
   • 人口、产业和收入支付能力共同作用，决定城市长期发展潜力。

关键信息

重点城市房价走势分级

房价与二手房价格关系

• 二手房价格及增速明显高于新房的城市（如合肥、苏州、北京）表明购房需求已分化，二手房附加资源价值更高。
• 二手房价格及增速低于新房的城市（如东莞、海口、三亚）则说明市场以新房为主，二手房流动性差。

成交规模与趋势

• 新房销售面积增长的城市为市场仍在扩大的区域，而销售面积下降的城市表明市场萎缩。
• 一级城市中，北京、上海、深圳等一线城市新房销售面积出现下降，而南京、厦门等二线城市增长稳定。
• 二手房成交占比高的城市（如北京、上海、深圳）表明市场成熟度高，改善性需求旺盛。

供给与库存水平

• 狭义库存（已获预售证的库存）影响短期价格，去化周期短则房价有上涨压力。
• 广义库存（土地、新开工及施工规模）影响中期价格，供给不足则价格回调幅度小。

综合评分与结论

综合评分结果

结论

• 长期来看，上海、厦门、广州、合肥、北京、珠海、郑州、南京等城市具备长期上涨空间和动力。
• 短期来看，深圳面临较大价格压力，而重庆处于中间位置。
• 风险提示：房地产小周期景气度下降，部分城市可能进入回调阶段。

数据来源与方法

• 数据来源：统计局、房管局、中国指数研究院、CRIC等。
• 分析方法：结合房价、成交量、库存、人口、产业及支付能力等指标，进行短中长期综合评分。

图表与数据说明

• 图1：重点42城市各地产指标占全国数据比例。
• 图2-4：全国及大中城市平均历史价格指数趋势。
• 图5-8：北京、深圳等重点城市房价与成交量变化趋势。
• 图9-11：统计局与房管部门成交面积、金额占比变化。
• 图12-13：北京新房与二手房成交量对比。
• 图14-15：各级城市销售面积与成交套数平均增速。
• 图16-17：批售比及库存水平。
• 图18：土地存量及开工存量规模测算。
• 图19-23：重点城市短、中、长期房价走势评分。

城市分类依据

• 短期因素：批售比、去化周期、供需比。
• 中期因素：土地供应、开工水平、在建工程。
• 长期因素：人口增长、产业支撑、收入支付能力。

总体趋势

• 重点城市住宅成交金额占全国77.2%，土地投额占64%，成为未来国家住宅市场发展的主要推动力。
• 房价增长与城市需求体量、供给能力、人口结构密切相关，市场分化加剧。
• 未来需关注各城市供需结构变化、库存水平及政策调控对市场的影响。