20160721-安信证券-房地产行业2016年中期策略暨国际房价比较研究系列一：房价之谜：有一种永远振荡上涨的房价_68页_4mb

房价之谜：一种永远振荡上涨的房价分析总结

核心内容

本文通过构建一般均衡模型和局部均衡模型，探讨了中国房地产市场的房价变化趋势及影响因素。研究发现，房价的长期上涨趋势主要由人均收入驱动，而短期波动则受到利率、汇率、杠杆率和通胀率等宏观因素以及供需比等微观因素的影响。

主要观点

1. 房价上涨是常态，下跌多为修复

   • 全球23个国家近50年的房价大多呈现振荡上涨趋势。
   • 中国房地产市场可能走向美国模式，即汇率稳健、房价分化，而非日俄模式（汇率和房价二取一）。

2. 房价上涨主要由收入推动

   • 人均可支配收入是解释房价变化的核心变量，能解释97.7%的房价变化。
   • 2013年前全国房价无明显泡沫，上涨主要来自收入提升，而非投机行为。

3. 一线城市存在局部泡沫

   • 一线城市房价在2014年后波动性上升，解释性下降至32.8%，可能因土地成本和供需失衡导致。
   • 地王频现对一线城市房价产生显著扰动，显示土地价格对房价有重要影响。

4. 货币紧缩是房价下跌的直接因素

   • 利率提升和货币紧缩是刺破泡沫的直接因素，中日俄美四国均因货币紧缩导致房价下跌。

关键信息

房价影响因素

• 收入：是房价变化的核心变量，解释力最强。
• 宏观货币因素：包括利率、汇率、通胀率和利润率，这些因素对短期房价趋势影响显著。
• 微观供需比：城市间供需结构差异显著，是房价波动的重要因素。

房价与利率

• 房价与利率呈负相关，低利率支持房价上涨，高利率抑制房价。
• 2008年和2012年因利率上行导致房价短期下跌。

房价与汇率

• 汇率是影响中国房价的重要不确定性因素，升值促进房价上涨，贬值压低房价。
• 人民币升值与房价正相关，但近期汇改可能增加贬值压力。

房价与杠杆率

• 政府：负债率低于国际警戒线，对房价影响有限。
• 银行：按揭贷款偏好持续，但整体杠杆率不高。
• 企业：房地产企业杠杆率较高，但尚未达到日美水平。
• 居民：仍有加杠杆空间，但居民端杠杆率与美国、日本相比仍偏低。

房价与通胀率

• 通胀率是解释房价的第二大因素，尤其在发达国家中表现突出。
• 中国房价涨幅趋近于通胀率或M2-GDP比率，说明货币环境对房价影响显著。

房价与供需比

• 供需比是判断房价走势的重要指标，城市间差异显著。
• 深圳供需比低，房价上涨动力强；营口供需比高，房价上涨空间有限。

投资建议

• 关注不可复制资产和资源优势企业：如招商蛇口、陆家嘴等。
• 区域龙头和跨界转型公司：如北京城建、天业股份、高新发展等。
• 下半年行业景气回落：建议三季度布局，四季度收获。
• 投资逻辑：房价波动下，需关注供需结构和货币周期。

结论

• 房价不会永远上涨，但会永远振荡上涨。
• 中国房地产市场不具备日俄模式的特征，更接近美国模式。
• 需要关注货币紧缩和利率提升对房价的潜在影响。
• 城市间供需比差异显著，需具体分析不同城市的房价走势。

图表与数据

• 图1-22：展示了房价函数、供需模型、利率、汇率、杠杆率、通胀率等对房价的影响。
• 表1-3：提供了不同国家房价与汇率、通胀率、供需比的相关数据和解释能力。

总体趋势

• 中国房地产市场整体无显著泡沫，但部分城市存在局部泡沫。
• 流动性宽松环境支撑房价上涨，但若出现货币紧缩，房价将面临下行压力。
• 行业整合将继续，但利润率下降空间有限，未来需关注企业转型和多元化发展。