20211125-上海证券-REITs专题报告一_产业园类REITs扩容_中国硅谷_投放优质资产_29页_2mb

上海证券关于建信中关村产业园REIT的分析总结

核心内容

建信中关村产业园REIT是第二批上市的公募REITs之一，其基础设施资产位于北京市海淀区上地信息产业基地，具有显著的区位、产业、人才和科技优势。项目主要依赖租金收入，且整体出租率较高，现金分红率在4-6%之间，具备良好的投资价值。

主要观点

• REITs定义与表现：REITs通过发行收益凭证募集资金，投资于能够产生稳定收益的不动产，由专业团队管理，将大部分收益分红给投资者。首批九只公募REITs平均涨幅达14.92%，年化回报率34.87%，其中中航首钢生物质REIT和中金普洛斯仓储物流REIT表现突出。
• 中关村产业园优势：项目资产位于“中国硅谷”中关村软件园，拥有优越的地理位置和丰富的产业资源，聚集了700多家国内外知名IT企业，是北京市发展数字经济的重要基地。
• 项目资产结构均衡：包含互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器，其中协同中心4号楼为度小满科技整租，租赁合同稳定，租金增长合理；孵化加速器租户分布较为分散，租户质量高，租金增长良好。
• 财务表现稳定：2018年至2021年上半年，各项目租金收入稳定增长，经营净现金流保持良好，出租率维持在较高水平，租户集中度适中，整体财务状况稳健。

关键信息

项目概况

• 资产基本情况：
  • 互联网创新中心5号楼：82,158.10平方米，2016年4月运营
  • 协同中心4号楼：31,802.06平方米，2018年9月运营
  • 孵化加速器：52,820.32平方米，2015年4月运营
• 出租率：
  • 截至2021年6月30日，互联网创新中心5号楼出租率为90%，协同中心4号楼为100%，孵化加速器为99%
• 租金收入：
  • 2018年-2021年1-6月，租金收入分别为17,568.13万元、21,441.09万元、20,240.91万元、11,269.11万元，其中物业租金占比高达98.5%以上

估值分析

• 绝对估值：
  • 根据戴德梁行评估，项目资产总估值超过30亿元，互联网创新中心5号楼估值15.48亿元，协同中心4号楼估值7.12亿元，孵化加速器估值8.13亿元
• 相对估值：
  • 询价区间为2.851元/份—3.350元/份，对应PE（2022）为30.2-39.8，DCF估值处于适当位置
• 账面价值与评估价值差异：
  • 互联网创新中心5号楼评估增值率178.19%，协同中心4号楼评估增值率176.47%，孵化加速器评估增值率116.41%

投资建议

• 建议关注建信中关村产业园REIT的长期配置价值，预计其表现将优于收费公路类REITs
• 投资者应关注其分红比例和长期回报潜力，分享中国经济转型、高质量发展和资本市场改革红利

风险提示

• 宏观环境变化
• 项目营收不及预期
• 管理风险
• 流动性风险
• 估值波动风险

项目优势

区位优势

• 位于北京市海淀区上地信息产业基地，地理位置优越，周边汇聚众多高科技企业
• 该区域是中关村国家自主创新示范区的重要组成部分，具备良好的产业聚集效应

产业优势

• 中关村软件园是全国最具特色的软件园区之一，集聚了700多家国内外知名IT企业
• 园区总产值达3,366亿元，单位面积产出居于全国领先地位

人才研发优势

• 园区邻近清华大学、北京大学、中国科学院等知名高校，科技资源丰富
• 园区总面积2.6平方公里，一期和二期规划总建筑面积达195万平方米

科技成果转化优势

• 园区入驻企业研发投入达381亿元，知识产权数量达65,632项
• 园区企业获得国家级科技进步奖励45项，科技成果转化526项

财务状况分析

收入与成本

• 租金收入：项目收入主要来源于研发办公用房、产业配套用房及车位租金
• 运营成本：包括折旧与摊销、物业费、日常维修费等
• 净利润：2018-2020年净利润分别为2,670.01万元、3,322.77万元、2,790.33万元，剔除租金减免后更高

出租率与增长预测

• 出租率：上地区域空置率低，2021年上半年仅为8.2%，区域出租率高达91.8%
• 租金增长率：区域租金复合增长率约5.8%，2017-2019年年增长率达10%
• 未来增长预测：预测期后至收益期届满的长期租金增长率约为2.5%

租约到期分布

• 到期时间分布：2021年8.93%，2022年34.40%，2023年41.90%，2024年5.79%，2025年7.93%
• 租约稳定性：平均租赁期限为2.93年，租户换租风险可控

估值方法与结果

估值方法

• 资产净值法：评估基金资产净值，但使用率不高
• P/FFO或P/AFFO法：参考同类REITs的乘数，类似股票估值体系中的P/E
• 现金流折现法（DCF）：基于未来现金流现值计算，考虑折现率、每期现金流及资产处置价格等参数

估值结果

• 评估总值：30.73亿元
• 平均单价：18,425元/平方米
• 资本化率：2022年整体资本化率为5.04%，各项目资本化率分别为4.76%、5.04%、5.59%

可比分析

• 与同类REITs对比：
  • 建信中关村产业园REIT的现金分派率预测值更高，分别为4.62%和4.78%
  • 资本化率也超过其他三只REITs，2022年分别为4.76%、5.04%、4.78%
• 租户分布：
  • 前十大租户租赁面积占比为62.45%，租户分散度合理
  • 单一高质量客户度小满科技租赁面积占比为13.22%，对现金流集中度影响适中

结论

建信中关村产业园REIT具备良好的区位、产业、人才和科技优势，资产结构均衡，财务表现稳定，估值合理，具有较高的投资价值。建议投资者关注其长期配置价值及分红比例，同时注意相关风险。