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房地产行业REITs周报总结（2022.11.28-2022.12.3）

核心内容

本周房地产行业REITs整体表现弱于上证综指，但产权类REITs表现优于特许经营权类REITs。华夏杭州和达高科产园REIT即将上市，山东龙岗旅游集团也计划发行旅游类REITs，拓宽REITs底层资产范围。交通基础设施类REITs估值收益率普遍较高，成为市场关注的焦点。

主要观点

• REITs整体表现：本周REITs上涨0.59%，上证综指上涨1.76%，REITs跑输上证综指。滚动4周，REITs指数下跌3.33%，上证综指上涨2.78%，国债指数下跌0.17%。
• REITs与市场指数相关性：REITs指数与上证综指呈较弱负相关（-0.38），与国债指数呈较强正相关（0.64），主要受其稳定现金流特性影响。
• 产权类REITs表现优于特许经营权类：本周产权类REITs上涨0.87%，特许经营权类REITs上涨0.41%。滚动4周，产权类REITs下跌3.45%，特许经营权类REITs下跌3.26%。
• 估值收益率差异：交通基础设施类REITs估值收益率普遍高于5%，其中华夏中国交建高速REIT估值收益率最高（8.63%），鹏华深圳能源REIT最低（1.42%）。
• REITs底层资产情况：华夏杭州和达高科产园REIT底层资产包括和达药谷一期项目和孵化器项目，位于杭州市钱塘区，出租率保持较高水平，预计年化分派率在4.53%-4.64%之间。
• 山东龙岗旅游集团拟发行旅游类REITs：中航基金与山东龙岗旅游集团合作，拟以5A级景区“山东地下大峡谷和沂水萤火虫水洞旅游区”作为底层资产，推动旅游景区成为REITs新类型。
• REITs审批进展：本周多家REITs项目进入受理或问询阶段，包括华夏和达高科产业园REIT、中金山高集团高速公路REIT等。

关键信息

华夏杭州和达高科产园REIT

• 基金管理人：华夏基金
• 基金托管人：兴业银行
• 资产支持证券管理人：中信证券
• 发行规模：5亿份
• 战略配售比例：63%
• 原始权益人：杭州和达高科技发展集团有限公司
• 实控人：杭州钱塘新区管理委员会
• 底层资产：
  • 和达药谷一期项目：134467平方米，工业用地，评估价5.7662亿元
  • 孵化器项目：123912.74平方米，科教用地，评估价8.4748亿元
• 可供分配金额：
  • 2022年11-12月：965.48万元
  • 2023年：5925.98万元
• 年化分派率：
  • 2022年11-12月：4.53%
  • 2023年：4.64%

山东龙岗旅游集团拟发行旅游类REITs

• 底层资产：山东地下大峡谷和沂水萤火虫水洞旅游区（5A级景区）
• 合作方：中航基金管理有限公司
• 集团背景：民营股份制企业，临沂市旅游龙头企业，总资产达40亿元，拥有2家5A级景区、2家4A级景区

本周REITs表现

仓储物流类REITs日均换手率偏低

• 最高换手率：国泰君安临港创新产业园REIT（4.16%）
• 最低换手率：博时招商蛇口产业园REIT（0.30%）
• 换手率变化：华安张江光大园REIT换手率上升0.78pct，中金安徽交控REIT换手率下降1.88pct

交通基础设施类REITs估值收益率较高

• 估值收益率最高：华夏中国交建高速REIT（8.63%）
• 估值收益率最低：鹏华深圳能源REIT（1.42%）
• 资产类型分布：
  • 交通基础设施：估值收益率普遍在5%以上
  • 保障性租赁住房：估值收益率均在5%以内

投资建议

• 关注具备资产升值潜力及良好运营能力的产权类REITs，如：
  • 保障性租赁住房REITs
  • 园区基础设施类REITs
  • 仓储物流类REITs
• 关注具有稳定现金流及较高分红率的特许经营权类REITs，如：
  • 生态环保类REITs
  • 能源基础设施类REITs
  • 交通基础设施类REITs

风险提示

1. 政策实施不及预期：可能影响REITs推进及上市数量。
2. 宏观经济不及预期：可能影响底层资产运营及净利润。
3. 项目运营不及预期：可能影响底层资产净利润及现金流分派。