房地产行业国内典型产业园REITs产品专题报告：择优择精、加速转型，国内产业园公募REITs发行乘势而上-20220310-光大证券-34页_1mb

国内产业园公募REITs发行分析总结

核心内容

国内产业园公募REITs发行正处于快速发展阶段，四只产业园REITs产品表现优于首批、第二批REITs均值，其中建信中关村REIT表现尤为突出。截至2022年3月7日，11只基础设施公募REITs产品全部实现正收益，四只产业园REITs平均涨幅达37.3%，日均换手率约为2.3%。REITs的推出有助于盘活存量资产、提升运营效率，并推动产业园从土地运营向资产管理转型。

我国产业园存量资产规模庞大，涵盖国家级、省级及专业产业园区，主要集中在华东及中南地区，广东省、江苏省、浙江省、山东省等省份产业集聚效应较强。产业园盈利模式正由单一土地运营向多元化增值服务及金融投资融合服务转型，这两项服务收入占营收比重均在5%-35%之间。

产业园行业属性与公募REITs高度契合，具备权属清晰、长期收益稳定、扩募储备充足、增值空间较大等特征，是风险收益中性、成长性较好的新型金融产品。REITs化有助于市场对存量资产价值的重新认识，促使资产流动性及运营管理效率提升，带来价值升值。

主要观点

• REITs表现优于市场均值：四只产业园REITs涨幅及换手率均高于首批、第二批REITs，建信中关村REIT表现突出。
• 产业园存量资产规模大：截至2022年2月末，我国国家级开发区665家，省级开发区2069家，广义专业产业园区约8万个。
• 产业园区发展模式转型：从早期粗放式扩张转向“专业化、特色化、科创化”模式，强调运营管理效率及资产升值。
• REITs推动资产流动性及价值提升：通过“股+债”结构设计，实现税盾效应，提升项目IRR回报率，并促进资产组合优化。
• 税收政策支持：财政部及多地政府出台税收优惠政策，支持REITs试点，减轻原始权益人税负，促进项目发展。

关键信息

• REITs发行特点：以产权类资产为主，融资规模高于单笔银行借款，资金用途更灵活。
• 税收优惠：3号公告明确设立阶段的特殊性税务处理，避免企业所得税重负，减轻现金流压力。
• 管理模式：国内采用“契约型封闭式+外部管理”模式，但实际操作中多为原始权益人或其关联方管理，类似内部管理。
• 底层资产分析：建信中关村REIT底层资产包括三座写字楼，位于中关村软件园，租金收入稳定，出租率较高，租户以科技企业为主。
• 投资建议：推荐关注万科A、中国金茂、招商蛇口、华润置地等优质发行人，重视其存量资产的运营能力和资产估值。

投资建议

• 国内产业园公募REITs发行势头强劲，建议关注具备成熟稳定存量资产、优质发行人及良好运营能力的标的。
• 推荐企业包括：万科A、万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产等。
• REITs化有助于估值重塑，提升资产流动性及运营效率，推动产业园向资产管理模式升级。

风险分析

• 经营业绩低于预期：产业园运营受宏观经济、租户稳定性等因素影响。
• 市场流动性收紧：REITs市场表现受政策及市场情绪影响，存在流动性风险。
• 市场表现不及预期：REITs价格波动可能影响投资回报。
• 终止上市风险：项目运营不达预期可能导致REITs终止上市。

附录：重点上市公司列表

• 万科A/万科企业
• 中国金茂
• 新城控股
• 保利发展
• 金地集团
• 招商蛇口
• 中国海外发展
• 中国海外宏洋集团
• 华润置地
• 龙湖集团
• 越秀地产

图表目录

• 图1：中国产业园区发展历程
• 图2：中国产业园区分类
• 图3：我国国家级产业园区数量分布
• 图4：我国各区域国家级产业园区数量分布
• 图5：我国国家级经开区地区生产总值
• 图6：我国国家级高新区地区生产总值
• 图7：我国各区域省级产业园区数量占比
• 图8：我国专业产业园区行业分布（按个数）
• 图9：我国专业产业园区地区分布（个数）
• 图10：我国产业园盈利模式
• 图11：建信中关村产业园产品结构
• 图12：内部管理模式REITs架构
• 图13：外部管理模式REITs架构
• 图14：基础设施项目区域位置
• 图15：中关村软件园主要物业分布图
• 图16：标的资产租金收入
• 图17：标的资产出租率
• 图18：标的资产租户行业租赁面积对比
• 图19：标的资产租赁合同到期年份分布
• 图20：标的资产利润及经营净现金流
• 图21：标的资产毛利率及净利率
• 图22：标的资产各项营业成本占比
• 图23：标的资产三费及三费费用率
• 图24：我国公募REITs主要估值定价环节
• 图25：建信中关村产业园REIT一二级市场定价
• 图26：典型物流园区、产业园区及IDC估值影响因素
• 图27：REITs底层资产价值评估方法
• 图28：典型产业园估值要素拆分
• 图29：建信中关村产业园REIT动态收益估值法模型
• 图30：建信中关村产业园REIT静态收益估值法模型

表格目录

• 表1：我国首批、第二批公募REITs基本信息
• 表2：我国首批、第二批公募REITs二级市场交易信息
• 表3：我国筹备中的产业园区公募REITs
• 表4：我国产业园主要投融资模式
• 表5：主要国家(地区)REITs涉及税收政策比较
• 表6：我国公募REITs“税盾”构建方式
• 表7：3号公告政策要点
• 表8：国内主要城市REITs税收支持政策
• 表9：REITs管理模式
• 表10：建信中关村产业园REIT底层资产
• 表11：首批、第二批REITs项目估值与调整后估值
• 表12：首批、第二批REITs估值方法
• 表13：建信中关村产业园REIT底层资产估值结果
• 表14：建信中关村产业园REIT底层项目的同类资产交易价格
• 表15：NOI指标与净利润、EBITDA收入、成本费用构成分解
• 表16：行业重点上市公司的盈利预测、估值与评级