REITs专题报告一：产业园类REITs扩容，“中国硅谷”投放优质资产-20211125-上海证券-29页_1mb

上海证券分析师报告总结：建信中关村产业园REIT

核心内容

本报告分析了建信中关村产业园REIT的投资价值，主要聚焦于其资产结构、区域优势、运营情况及估值分析。该REIT为第二批上市的公募REITs，其基础设施资产位于中关村软件园，具有良好的区位优势和产业背景，是“中国硅谷”中的优质资产。

主要观点

• REITs定义与表现：REITs是一种以不动产为投资标的、由专业团队经营管理、主要以租金收入为主要收入来源的信托基金。首批9只公募REITs表现良好，市场供不应求。
• 项目优势：建信中关村产业园REIT所在的上地区域是北京市重点发展的信息产业聚集区，拥有丰富的科技资源、优质租户及稳定的租金增长。
• 资产结构均衡：项目包含互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器，租户分布较为合理，且租约稳定性较高，整体资产结构均衡。
• 财务表现良好：项目租金收入占比高，且经营净现金流稳定，2020年因疫情影响略有下降，但剔除影响后仍保持增长趋势。
• 估值分析：根据戴德梁行的评估报告，资产总估值超过30亿元，整体出租率较高，现金分红率在4%-6%之间。相对估值方面，询价区间为2.851元/份—3.350元/份，对应PE（2022）范围为30.2和39.8，DCF估值显示项目估值处于适当位置。

关键信息

项目概况

• 项目名称：建信中关村产业园REIT
• 项目所在地：北京市海淀区上地区域
• 资产结构：
  • 互联网创新中心5号楼
  • 协同中心4号楼
  • 孵化加速器
• 出租率：截至2021年6月30日，整体出租率超过90%，其中互联网创新中心5号楼出租率为90%，协同中心4号楼出租率为100%，孵化加速器出租率为99%。
• 租金收入：主要来源于研发办公用房、产业配套用房及车位租金，其中租金收入占比超过98%。
• 管理机构：中发展壹号公司负责项目运营管理，建信基金为基金管理人，建信资本为计划管理人。

区位与产业优势

• 区位优势：位于北京市海淀区上地区域，该区域是信息产业发展较早的区域，拥有优越的地理位置及丰富的教育资源和政策支持。
• 产业优势：园区聚集了大量国内外知名IT企业总部和全球研发中心，产业聚集度高，形成了全国领先的特色产业集群。
• 人才与科技：园区内汇聚了清华大学、北京大学、中国科学院等高校资源，科技成果转化能力强，研发投入高，知识产权数量多。

租户情况与集中度分析

• 租户分布：租户主要来自软件和信息技术服务、科技推广和应用服务、商务服务等领域。
• 租户集中度：度小满科技及其关联方为协同中心4号楼的主要租户，租赁面积占比为13.22%，但整体租户分散度适中，不会对现金流造成重大影响。
• 租约到期情况：租赁合同主要集中在2021年至2023年，租约稳定性较高，且有续租和新招租计划，以维持出租率和现金流稳定。

估值与财务分析

• 估值方法：采用现金流折现法（DCF）和资本化率法（P/FFO或P/AFFO）进行估值，DCF估值显示项目估值处于适当位置。
• 评估结果：截至2021年6月30日，资产总估值为30.73亿元，其中互联网创新中心5号楼估值为15.48亿元，协同中心4号楼为7.12亿元，孵化加速器为8.13亿元。
• 资本化率：互联网创新中心5号楼资本化率为4.76%，协同中心4号楼为5.04%，孵化加速器为5.59%，整体资本化率适中。
• 账面价值与评估价值差异：评估价值显著高于账面价值，评估增值率分别为178.19%、176.47%和116.41%。

投资建议

• 长期配置价值：建议投资者关注建信中关村产业园REIT的长期配置价值，其表现预计优于收费公路类REITs。
• 分红比例：现金分红率在4%-6%之间，具有吸引力。
• 市场趋势：随着中国经济转型、高质量发展及资本市场改革的推进，REITs市场有望持续增长，投资者可分享相关红利。

风险提示

• 宏观环境变化：可能影响整体市场环境及REITs表现。
• 项目营收不及预期：可能受租金收入或出租率变化影响。
• 管理风险：运营团队的管理能力及市场响应速度。
• 流动性风险：REITs市场流动性可能受限。
• 估值波动：受市场环境和政策影响，估值可能波动。

结构与运营情况

• REIT结构：分为专项计划及基础设施基金，计划管理人持有项目公司100%股权及债权，基金管理人持有专项计划全部份额。
• 运营情况：项目运营良好，租金收入稳定，且有续租和新招租计划，保障现金流稳定。
• 租金走势：上地区域租金复合增长率约为5.8%，2017-2019年年增长率高达10%，2020年受疫情影响略有放缓，但整体仍保持增长。

未来增长预测

• 租金增长：预测未来租金增长率分别为2.50%、3.00%、5.00%等。
• 出租率预测：未来出租率维持在较高水平，预计在85%-90%之间。
• 停车场租金：预测车位出租率分别为65%、70%、75%等，且收费标准合理。

横向可比分析

• 可比REITs：包括东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江光大园REIT、博时招商蛇口产业园REIT等。
• 预测指标对比：建信中关村产业园REIT在现金分派率和资本化率方面更具优势，且租约期限较长，更有利于现金流稳定。

总结

建信中关村产业园REIT凭借其优越的区位、稳定的租金收入、合理的资产结构及良好的运营表现，展现出较强的市场竞争力和投资价值。建议投资者关注其长期配置价值，同时注意市场波动及政策变化带来的潜在风险。