20260426-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W16_本周新_二手房成交量同比提升_上海三批次土拍一热两冷_14页_1mb

房地产开发行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业表现整体承压，但部分城市新房及二手房成交量有所回升。上海完成2026年第三批次土拍，成交量与溢价率均有所提升，显示出市场对优质地块的持续关注。同时，房企信用债市场呈现净融资减少的趋势，反映出行业融资环境的紧张。

主要观点与关键信息

土地市场动态

• 上海三批次土拍收官，共出让3宗纯住宅用地，总成交金额为72.09亿元，整体溢价率为9.9%。
• 三宗地块中，徐汇长桥地块以25%溢价率成交，楼面价约87150元/平方米，成为年内土拍最高溢价纪录。
• 普陀石泉社区及金山新城地块均以底价成交，显示市场对部分地块关注度较低。
• 本次土拍中，国央企占据主导地位，11家参拍企业中10家为国央企，民企仅1家未成功拿地，国央企拿地金额占比达100%。

行情回顾

• 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.0%，排名31个申万一级行业第20位。
• 新房成交面积为180.1万平方米，环比增长15.7%，同比增长20.5%。其中，一线城市新房成交面积增长28.4%，二线城市增长31.4%，三线城市则下降8.1%。
• 二手房成交面积合计271.8万平方米，环比增长1.5%，同比增长15.8%。一线城市二手房成交面积环比下降2.4%，二线城市增长4.6%，三线城市增长4.3%。
• 本周重点A/H房企中，6只上涨，涨幅前五为绿景中国地产、融信中国、远洋集团、华润置地、金地商置，涨幅分别为7.6%、6.7%、2.9%、2.7%、1.7%。
• 5只房企下跌，跌幅前五为滨江集团、禹洲集团、绿地控股、佳兆业、世联行，跌幅分别为-11.7%、-9.8%、-9.5%、-9.1%、-8.8%。

信用债市场

• 本周共发行房企信用债15只，环比减少9只，发行规模98.40亿元，环比减少124.9亿元。
• 总偿还量140.91亿元，环比增加35.02亿元，净融资额为-42.51亿元，环比减少159.92亿元。
• 主体评级以AAA为主，占比79.7%；债券类型以私募债为主，占比40.1%；期限以3-5年为主，占比58.1%。

投资建议

• 维持行业“增持”评级，认为政策仍是行业主导力量，板块将反复做政策beta。
• 建议关注以下方向：
  • 地产开发：H股包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股包括滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。
  • 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展。
  • 中介：贝壳-W。
  • 物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

重点城市成交情况

新房成交（商品住宅口径）

• 本周：30个城市新房成交面积为180.1万平方米，环比增长15.7%，同比增长20.5%。
  • 一线城市：56.5万平方米，环比增长5.5%，同比增长28.4%。
  • 二线城市：88.8万平方米，环比增长15.5%，同比增长31.4%。
  • 三线城市：34.8万平方米，环比增长37.8%，同比下降8.1%。
• 累计：今年16周新房成交面积合计2301.7万平方米，同比下降24.4%。
  • 一线城市：689.8万平方米，同比下降11.4%。
  • 二线城市：1141.9万平方米，同比下降19.8%。
  • 三线城市：469.9万平方米，同比下降44.2%。

二手房成交（商品住宅口径）

• 本周：15个样本城市二手房成交面积合计271.8万平方米，环比增长1.5%，同比增长15.8%。
  • 一线城市：112.6万平方米，环比下降2.4%。
  • 二线城市：119.9万平方米，环比增长4.6%。
  • 三线城市：39.3万平方米，环比增长4.3%。
• 累计：今年16周二手房成交面积合计3171.4万平方米，同比增长0.8%。
  • 一线城市：1377.1万平方米，同比增长0.5%。
  • 二线城市：1314.5万平方米，同比下降3.8%。
  • 三线城市：479.9万平方米，同比增长17.3%。

本周政策回顾

• 武汉：公积金贷款范围扩大至全国，取消户籍限制；调整贷款套数认定；优化存量房贷款比例；支持危旧住房改造。
• 海南：扩大公积金缴存人子女购房提取范围。
• 杭州：提高公积金贷款额度，调整可贷额度计算倍数；允许核减贷款次数；增加契税及物业费提取。
• 合肥：支持物业费、城市更新住房改造、契税、住宅专项维修资金及重大疾病提取。
• 上海：推出住房收购置换模式，用于保障性租赁住房筹措。
• 苏州：实施青年人才公积金贷款贴息政策，补贴对象为全日制本科及以上学历、35岁以下或毕业10年内的人才。

总结

本周房地产市场整体承压，但部分城市成交量有所回升，显示出市场对优质资产的持续关注。国央企在土地市场占据主导地位，而信用债市场则面临净融资压力。政策仍是行业发展的核心驱动因素，建议投资者关注政策受益的地产开发、地方国企及物业板块。同时，需警惕政策落地、需求复苏及房企风险等潜在风险。