上海市第一中级人民法院：2024房地产中介合同审判白皮书_38页_22mb

上海市第一中级人民法院房地产中介合同审判白皮书总结

核心内容

上海市第一中级人民法院发布《房地产中介合同审判白皮书》，对2021年1月至2023年12月期间审结的349件房地产中介合同纠纷案件进行了全面分析。白皮书指出，房地产中介合同纠纷主要集中在二手房买卖、商业地产租赁、商品房销售等类型，其中二手房买卖纠纷占比最高，达72.21%。纠纷多由中介方与委托方之间的利益冲突引发，主要涉及佣金支付、合同履行、信息告知义务、跳单行为等法律问题。

主要观点

一、案件数据分析

• 案件基本情况：三年间共审结349件中介合同纠纷，其中仅1件为一审案件，其余均为二审案件。
• 二审结案方式：二审案件中，维持原判占比63.22%，撤诉55件（15.80%），调解48件（13.79%），改判23件（6.61%），发回重审1件（0.29%），因超过上诉期驳回1件（0.29%）。
• 纠纷类型分布：二手房买卖中介纠纷最多（252件），其次是商业地产租赁（53件）、商品房委托销售（32件）等。
• 涉诉主体：中介方起诉占比最高（72.96%），委托人方上诉比例达73.90%。中介方胜诉率较高，但仅有两成案件支持全额佣金。

二、纠纷频发原因

1. 交易合同未顺利履行：交易完成后，因房屋过户、税费、贷款等问题导致合同无法履行，引发佣金支付争议。
2. 委托方法治意识与契约精神不足：部分委托人缺乏审慎义务，未主动了解政策或隐瞒重要信息，导致交易失败。
3. 中介方服务存在瑕疵：如信息审核不严、未如实告知、违规操作等，影响交易结果。
4. 当事人证据意识薄弱：口头沟通多，书面证据少，举证困难，影响案件事实认定。
5. 法律适用标准不统一：如跳单行为认定、中介义务范围、佣金计算标准等缺乏统一裁判规则。
6. 市场竞争激烈与政策调整：中介公司为争夺客户可能采取不当手段，同时政策变化增加了交易不确定性。

关键信息

三、化解举措与对策建议

1. 统一裁判规则：通过典型案例发布、专家会议等方式，推动类案审理的统一性与规范性。
2. 多元化解纠纷机制：推动诉源治理，设立调解中心，引入行业调解员，推广在线诉讼模式。
3. 提级管辖制度：探索提级管辖规模效应，提升司法裁判的权威性与指导性。
4. 加强法治宣传：通过媒体、自媒体等形式，普及中介合同相关法律知识，提升公众法律意识。
5. 规范中介行为：建议住建、市场监管等部门加强对中介行为的监管，完善备案制度与投诉处理机制。
6. 推动行业自律：鼓励中介行业协会制定行规行约，提升行业服务水平与合规意识。

典型案例摘要

案例一：政策变化未告知，中介应分担损失

中介公司明知政策变化但未告知委托人，导致交易失败，法院判定双方按4:6分担损失。

案例二：服务瑕疵应酌减佣金

中介公司在税费计算中存在服务瑕疵，法院酌情扣减佣金，支持部分费用。

案例三：委托人应自行审慎

委托人未尽审慎义务，法院认为其不能要求中介承担超出法定或约定的告知义务。

案例四：不合理收费应返还

中介公司以“进场费”名义收取费用，但未提供相应服务，法院判定该费用应返还。

案例五：格式条款效力判断

中介公司对格式条款履行提示义务，法院认定条款有效，支持佣金支付。

案例六：跳单行为认定

委托人利用前手中介成果，但未向其支付报酬，法院认定构成跳单，支持佣金请求。

案例七：员工个人行为不构成职务行为

员工以个人名义收取费用，未获公司授权，法院认定该行为不构成职务行为。

案例八：非因中介原因导致合同未履行，仍应支付佣金

中介已完成合同义务，即使因第三方违约导致交易失败，委托人仍应支付报酬。

总结

上海市第一中级人民法院在房地产中介合同纠纷案件审理中，注重法律效果与社会效果的统一，推动行业规范发展。白皮书提出应加强诉源治理、统一裁判标准、强化法治宣传与行业监管，以期减少纠纷，提升中介服务的透明度与专业性。