北京市朝阳区人民法院_涉中介机构小额房屋租赁案件_审判白皮书_（2023年度—2024年度）_31页_803kb

北京市朝阳区人民法院涉中介机构小额房屋租赁案件审判白皮书总结

一、核心内容概览

本白皮书由北京市朝阳区人民法院发布，旨在总结2023年至2024年度涉中介机构小额房屋租赁合同纠纷案件的审理情况，并分析纠纷成因，提出构建和谐租赁关系的建议。白皮书指出，随着住房租赁市场的发展，中介机构在租赁交易中占据重要地位，但其不规范行为、违约现象及违规操作引发大量纠纷，影响市场稳定性。

二、案件审理情况

（一）收结案数据

• 2023年收案267件，结案259件
• 2024年收案438件，结案446件
• 两年累计收结案705件，案件数量大幅增长

（二）标的额分布

• 标的额在1000元以下：7%（52件）
• 标的额在1000元至5000元：27%（191件）
• 标的额在5000元至10000元：25%（176件）
• 标的额在10000元至20000元：20%（140件）
• 标的额在20000元至30000元：11%（74件）
• 标的额在30000元以上：10%（72件）
• 总体特点：案件金额普遍较小，但数量较多，具有“小案大民生”特征。

（三）结案方式分析

• 判决结案：150件（21.3%）
• 调解结案：229件（32.5%）
• 撤诉结案：325件（46.1%）
• 裁驳结案：1件（0.1%）
• 特点：调解率较高，部分案件为“试探性诉讼”，中介机构存在消极应诉现象。

（四）中介机构诉讼地位与判决结果

• 中介机构作为原告：5件（3.3%）
• 中介机构作为被告：145件（96.7%）
• 全部胜诉：6件（4%）
• 全部败诉：60件（41%）
• 部分胜诉部分败诉：79件（55%）
• 结论：中介机构不规范行为是纠纷的主要原因。

（五）合同类型分布

• 因《房屋委托出租合同》或《房屋委托代理合同》产生纠纷：20件（13%）
• 因《房屋租赁合同》产生纠纷：130件（87%）
• 特点：纠纷多发于中介机构与承租人之间，中介机构作为出租人时更易产生争议。

（六）涉诉中介机构情况

• 涉诉中介机构共近280家
• 28家机构涉案较多
• 2家机构涉案超过30件
• 47%的涉诉企业为一人有限责任公司
• 问题：部分中介机构资金管理混乱、规避监管、缺乏诚信经营意识。

三、典型案件样态

（一）中介机构失联引发腾房纠纷

• 中介机构未支付租金且失联，房主起诉实际承租人要求腾退
• 法院支持房主诉求，但实际承租人维权难度大

（二）提前退租引发租金退还纠纷

• 承租人单方退租，中介机构要求其承担违约责任
• 法院多依据合同约定处理，部分未约定则支持解除合同

（三）押金退还纠纷

• 因房屋使用不当或中介机构恶意扣留押金引发争议
• 法院根据《民法典》第七百一十条，判断是否构成合理损失

（四）因隔断房引发合同解除纠纷

• 中介机构违规改造房屋，承租人有权解除合同
• 法院支持承租人解除合同并要求退还押金

（五）因“甲醛房”等引发合同履行纠纷

• 中介机构提供空气质量不达标的房源，承租人主张解除合同或欺诈
• 法院支持解除合同，部分不支持欺诈主张

四、纠纷发案原因分析

（一）中介机构层面

1. 异地线上经营，规避属地监管
2. 收款账户混乱，规避资金监管
3. 合同条款严苛，缺乏诚信经营
4. 违规经营，出租劣质房源

（二）承租人层面

1. 法律意识淡薄，随意退租
2. 不当使用房屋，违反合同约定

（三）房主层面

1. 疏于审查中介机构资质，轻信高价收房
2. 纵容违规改造，忽视房屋安全

五、构建和谐租赁关系的建议

（一）出租人应审慎规范出租

1. 明确权责边界，选择正规中介机构
2. 确保房屋符合安全使用标准
3. 依法维权，避免激化矛盾

（二）中介机构应诚信经营

1. 转变高风险经营模式，提升服务质量
2. 规范业务流程，使用备案合同，保障房源真实性
3. 建立内部纠纷调解机制，配合司法程序

（三）承租人应依法合理使用房屋

1. 租前核查中介机构资质，关注空气质量
2. 审慎签署合同，明确权利义务
3. 规范履约行为，遇事依法维权

六、典型案例

案例一：房屋不符合安全条件，承租人有权解除合同

• 结果：法院支持承租人解除合同并退还租金和押金
• 法律依据：《民法典》第七百三十一条

案例二：承租人违反安全管理，出租人有权解除合同

• 结果：法院驳回承租人违约金等诉求
• 法律依据：《民法典》第七百一十一条

案例三：中介机构违约导致承租人腾退

• 结果：法院支持承租人主张退还押金和违约金
• 法律依据：《民法典》第五百六十三条、第五百七十七条

案例四：中介机构恶意影响承租人生活

• 结果：法院支持解除合同并退还费用
• 法律依据：《民法典》第七百零八条

案例五：自动默认电子签约不视为真实意思表示

• 结果：法院不采信《解约协议》，支持承租人解除合同
• 法律依据：《民法典》第一百四十条

七、结语

朝阳法院将持续深化府院联动，推动构建法治化的住房租赁市场，保障各方合法权益，促进市场高质量发展，为建设国际一流的和谐宜居之都贡献力量。