2019北京房地产市场回顾及2020展望_6页_4mb

北京房地产市场2019年总结

核心内容概述

2019年，北京房地产市场整体呈现供需失衡、租金下行、行业分化和存量运营的特点。各板块如写字楼、零售物业、仓储物流和商务园区均面临不同程度的挑战与机遇，市场在调整中逐步适应新的经济环境和政策导向。

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优质写字楼市场

主要观点

• 供应高峰与需求疲软：全年优质写字楼供应总量超90万平方米，仅次于2009年，其中甲级供应量达71.3万平方米，创历史新高。但整体需求疲软，净吸纳量仅为12.1万平方米，为过去5年最低。
• 空置率上升：市场空置率升至13.8%，创2011年以来最高水平。乙级市场空置率下降，但整体租金同比下跌1.4%，其中乙级市场跌幅达2.1%。
• 升级需求与行业分化：
  • 金融、TMT、专业服务等行业仍是市场去化主力。
  • 传统金融机构（如银行、保险）表现活跃，贡献多宗大面积成交。
  • TMT行业需求增速放缓，但头部企业仍是市场引擎。
  • 乙级写字楼净吸纳量为负，市场表现低迷。
• 新兴区域与核心区域：
  • 非核心区域净吸纳量占比仅为34%，去化压力较大。
  • 2020年预计新增供应中57%位于非核心区域，面临更大挑战。
  • 核心区域供应主要来自CBD，中服地块供应减少，但整体竞争压力上升。
  • 部分老旧楼宇启动改造升级，预计2020年将有更多项目跟进。

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零售物业市场

主要观点

• 市场进入存量时代：2019年零售物业市场供应减少，仅国贸东楼、北京SKP南馆两个项目入市，总体量8.5万平方米，为CBD商圈地标性项目的扩建。
• 业态分化明显：
  • 百货业态持续停业改造或转型办公用途。
  • 餐饮类（尤其是茶饮、小吃）、服务类（艺术、教育、健身）表现活跃。
  • 美妆、运动户外服饰、电子产品、新能源车等零售业态相对活跃。
  • 快时尚表现欠佳。
• 首店经济推动增长：政府政策推动下，多家国际品牌开设旗舰店，如鬼塚虎、乐高等。
• 空置率上升：年末空置率升至6.5%，租金同比上涨1.5%。

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仓储物流市场

主要观点

• 供应与需求矛盾缓解：全年新增仓储面积18.2万平方米，净吸纳量达9.0万平方米，同比下降58%。
• 租户外溢渐成常态：医药、第三方物流等租户仍有活跃交易，但不足以填补退租面积。
• 空置率上升：年末空置率升至4.3%，较2018年明显上涨。
• 租金上涨：核心区位高标仓仍紧缺，租金同比上涨3.7%。
• 未来趋势：2020年新增供应将大幅减少，仅有一个6.6万平方米项目交付，空置率可能下降，租金有上涨趋势但涨幅放缓。

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商务园区市场

主要观点

• 供应创历史新高：2019年新交付商务园区面积达57.2万平方米，仅次于2013年。
• 亦庄贡献最大：亦庄贡献70%，丰台科技园贡献19%。
• 需求结构变化：
  • TMT行业仍是需求主力，占新增需求的44%。
  • 金融类企业异军突起，新租贡献达18%。
  • 生物医药企业占比12%，为第三大需求来源。
• 市场集中化趋势：64%的交易量来自1万平方米以上的大面积成交，市场需求更加集中。
• 租金下行：平均租金同比下降1.6%，业主通过降价或提供特价房源吸引租户。
• 2020年展望：新增供应将增加至历史最高位，超过90万平方米，空置率可能进一步上升，租金仍有下行风险。

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投资市场

主要观点

• 大宗交易总额创纪录：2019年北京投资市场大宗交易总额达866亿元，创历史最高。
• 境外投资者活跃：境外投资者占比达31%，近两年保持上升趋势。
• 自用型买家主导：自用型买家仍是写字楼资产的重要收购方。
• 物业类型偏好：写字楼仍是投资重点，零售和酒店项目中商改办、酒改办项目占比过半。
• 另类投资兴起：2019年另类投资正式入场，完成两个数据中心和一个停车场资产包交易。
• 非核心区域占主导：非核心区域占全年交易额比超六成，核心区域稀缺资产入市吸引投资者。
• 2020年展望：随着金融开放和市场化程度提升，境内外投资者将继续挖掘价值投资机会，为市场注入活力。

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总结

2019年北京房地产市场在经济下行压力下，整体呈现供需失衡、租金下行、行业分化和存量运营的趋势。写字楼市场供应高峰与需求疲软并存，零售物业市场进入存量时代，仓储物流市场供求矛盾缓解但租户外溢明显，商务园区市场供应增加，需求集中化趋势明显。投资市场则表现出强劲活力，大宗交易总额创历史新高，境外投资者和另类投资成为新增力量。2020年市场将面临更大挑战，需通过升级、精细化运营和政策支持来应对。