20210812-天风证券-地产估值有望修复_销售利率回升及供给政策微调_10页_1mb

报告摘要

本报告分析了2021年房地产行业的毛利率变化、土地出让政策调整、估值水平及公募基金持仓情况，认为房地产板块具备估值修复的潜力。

趋势判断：主流房企销售毛利率在2021年初开始触底回升，整体触底时间预计在2021年中。
企业分类：
- 绿档企业：毛利率回升较快，预计在2021年Q1有所反应。
- 橙档企业：跟随行业整体触底时点。
- 黄档企业：略慢于行业，预计在2021年中后期回升。
原因分析：毛利率回升主要与房企对重点城市圈的布局及三四线城市的拓展有关，虽然棚改货币化退出，但三四线城市土地成本低、去化率高、需求旺盛，有助于毛利率恢复。
数据支持：
- 2020年行业整体毛利率为25.91%，较2020年H1下降2.12pct。
- TOP10房企2020年毛利率为25.22%，较2020年H1下降1.02pct。
- TOP30房企2020年毛利率为25.70%，较2020年H1下降1.47pct。
销售情况：
- 2021年上半年全国商品房销售额同比增速为38.9%，东部和中部地区增速较高。
- 2019-2021年全国商品房销售额复合增速为14.7%，东部和中部地区表现优于西部和东北。

政策背景：2021年上半年，22城完成首批住宅用地集中出让，成交金额达10690亿元，楼面价同比上涨38.3%。
政策调整：
- 天津试点：第二批土拍时间延后至9月10日，强调开发资质，调整最高溢价率至15%。
- 摇号机制：在达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人，提高中小房企获得热门地块的可能性。
影响分析：政策调整有助于缓解房企盈利压力，稳定地价，为开发业务提供适当盈利空间。

当前估值：
- 房地产板块平均市盈率降至7.15倍，创2018年以来新低。
- 头部7家房企当前估值在5.0x - 8.2x之间，显著低于历史平均PE（7.8x - 16.8x）和PE中位数（11.6x）。
估值偏离：
- 头部房企平均偏离程度达45% - 71%。
- 若2021-2023年归母净利润增速为13.9%，则估值可能进一步降至2.17x - 4.69x，偏离程度扩大至52% - 80%。
修复预期：
- 市场担忧过度，估值偏离较大。
- 在宏观经济不乐观的背景下，政策调控难以持续趋严。
- 随着毛利率回升和业绩兑现，房企估值有望修复。

配置比例：2021年中报显示，房地产行业整体配置比例为1.09%，低于标准行业配置1.27%。
基金持仓分布：
- 300亿以上规模基金中，仅1只基金地产持仓高于10%，其余多数在0-5%。
- 100-300亿规模基金中，地产持仓比例在10%以上、5%-10%、0-5%的基金数量分别为2只、4只、22只。
结论：板块基金持仓处于低位，具备较大的上行空间。