20210208-国金证券-房地产行业研究_1月销售开门红；深圳发布二手房参考价机制_18页_1mb

资源与环境研究中心房地产行业研究总结

核心内容

市场概况

• 2021年1月，房地产行业表现强劲，百强房企销售额达9863亿元，同比大幅增长71%，但环比下降43%。
• 深圳发布二手房参考价机制，旨在稳定市场，抑制房价过快上涨，对按揭贷款及交易价格产生影响。

行业趋势

• 1月新房成交面积为724万平米，同比上升2%，但周度环比下降3%。
• 一线城市新房成交增长显著，二线城市增长平稳，三四线城市增长乏力。
• 二手房市场总体表现良好，1月11个重点城市成交224万平米，同比上升20%。

土地市场

• 300城土地供应和成交面积均有所增长，但土地成交楼面均价同比上升32%，溢价率16%。

贷款情况

• 居民中长期贷款和开发商贷款均有所增长，但部分房企存在流动性问题。

非房业务

• 写字楼市场供应增加，租金涨幅预期下降。
• 长租公寓市场受到政策影响，行业增长放缓。
• 精装修市场渗透率仍是长期趋势，但受疫情影响，部分城市表现不佳。

主要观点

房地产行业

• 1月房地产销售表现亮眼，但受政策影响，下半年增长可能面临压力。
• 深圳的二手房参考价机制有助于稳定市场，预计房价上涨趋缓。
• 头部房企在行业供给侧改革中表现更优，具备溢价性。
• 当前房地产股票估值处于历史低位，基本面恢复，2021年或为估值提升起点。

非房行业

• 写字楼市场将出现结构性分化，核心地段资产更受青睐。
• 长租公寓行业受政策影响较大，未来增长受限。
• 精装修市场渗透率持续上升，但受疫情影响，部分城市增长受限。

关键信息

投资建议

• 推荐关注万科A、保利地产、招商蛇口、建发国际等房地产公司。
• 非房领域推荐复兴旅游文化、华润万象生活、中天精装等公司。

风险提示

• 房地产调控政策超预期收紧。
• 销售毛利率恢复低于预期。

数据跟踪

新房成交

• 42城新房成交面积724万平米，周度环比-3%，同比+2%。
• 一线城市新房成交面积周度环比-23%，同比+31%。
• 二线城市新房成交面积周度环比+22%，同比+1%。
• 三四线城市新房成交面积周度环比-25%，同比-12%。

二手房成交

• 11城二手房成交面积224万平米，周度环比-10%，同比+20%。
• 一线城市二手房成交面积周度环比-6%，同比+86%。
• 二线城市二手房成交面积周度环比-9%，同比+4%。

重点城市库存与去化周期

• 12城商品房库存1.75亿平米，去化周期13.8月。
• 11城商品住宅库存6472万平米，去化周期7.2月。

300城土地市场

• 本周土地供应建面4220万平米，同比+18%。
• 土地成交建面3003万平米，同比-66%。
• 住宅类用地成交楼面均价3276元/平米，同比+32%。
• 土地溢价率16%，其中三四线城市溢价率最高为22%。

行业政策

• 深圳、北京、上海等城市出台政策，整顿租赁住房市场秩序，约束租金贷。
• 深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，引导市场理性交易。
• 2020年全国甲级写字楼新增供应360万平方米，预计2021年供应将达780万平方米。

公司动态

• 多家房企发布融资公告，如美的置业、金科股份、华侨城A等。
• 金地集团、中南建设、万科A等公司1月销售情况良好。
• 新城控股、龙光集团、世贸集团等公司1月销售增长显著。

非房业务

• 酒店行业入住率下降25.4%，平均房价下降15.2%。
• 写字楼市场供应增加，租金预期下降。
• 物流行业需求增长，普洛斯2020年租赁面积增长57%。
• 精装修市场渗透率上升，但部分城市表现不佳。

行业估值

• A股地产行业PE-TTM为8.40-6.21倍。
• 香港内房股PE-TTM为14.81-228.92倍。
• 头部房企估值较低，具备投资价值。

风险提示

• 房地产调控政策可能超预期收紧。
• 销售毛利率恢复低于预期。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上。
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%。
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。