20210209-中国银河-房地产行业_深圳发布二手房参考价机制助力稳房价稳预期_2页_521kb

深圳二手房参考价机制分析总结

核心内容

深圳于2021年2月8日发布二手房成交参考价机制，首次公布住宅小区的二手房成交参考价格。此举旨在稳定房价、引导市场预期，并推动房地产市场向更加理性的方向发展。

主要观点

• 市场结构转变：当前中国房地产市场以新房为主，但二手房占比持续上升。深圳的二手房成交面积已超过新房，成为市场主导力量，未来中国房地产市场也将逐步向存量房交易过渡。
• 价格差异显著：深圳一二手房价格差及二手房价格涨幅均居一线城市前列，尤其二手房价格涨幅高达14.1%，远高于一线城市平均水平，表明二手房市场存在过热风险。
• 政策调控背景：在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策背景下，深圳出台二手房指导价政策，是落实“房住不炒”和长效机制的重要举措。
• 信贷端影响：参考价的发布将影响商业银行对二手房贷款的评估，若贷款额度依据指导价计算，可能导致信贷进一步收紧，抑制房价过快上涨。
• 市场定价机制统一：政策有助于统一市场定价机制，减少一二手房价格倒挂现象，引导市场回归理性，促进价格预期的良性发展。

关键信息

• 二手房占比：中国二手房销售总金额占比为32.5%，而在发达国家如美国，这一比例接近90%。
• 深圳市场表现：2020年12月，深圳一二手房价差为37686元/平米，为一线城市最高。
• 新房与二手房涨幅对比：深圳新房价格指数全年平均同比增长5%，而二手房价格指数增长14.1%，明显高于一线平均水平。
• 政策影响维度：政策从居民端、房企端和银行端三个维度对房地产市场进行调控，形成完整闭环。
• 投资建议：建议关注优质住宅开发行业龙头股，如万科A、保利地产、中南建设；物业龙头招商积余；以及经纪服务行业标的我爱我家。
• 风险提示：行业面临经济及行业下行压力、销售超预期下行、政策调控不确定性等风险。

政策与市场影响

• 稳房价与稳预期：通过发布参考价，政策试图稳定市场预期，防止房价过快上涨。
• 引导市场理性：参考价的发布有助于房地产经纪机构和商业银行更合理地定价和放贷，减少市场投机行为。
• 行业平稳发展：政策有助于房地产行业平稳健康发展，对龙头企业具有积极影响。

评级体系

• 行业评级：分为推荐、谨慎推荐、中性、回避四个等级，依据未来6-12个月行业指数相对于基准指数的平均回报率。
• 公司评级：同样分为推荐、谨慎推荐、中性、回避四个等级，依据公司股价相对于分析师所覆盖股票的平均回报率。

分析师信息

• 潘玮：房地产行业分析师，清华大学管理学硕士，曾获多个分析师奖项，2019年获得东方财富最佳分析师榜单房地产行业第一名。
• 王秋蘅：房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，自2018年5月加入中国银河证券研究院。

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