20210312-植信投资-国内房地产2021年2月报告_楼市调控加码_房贷利率上调-2月房地产综合景气指数稍降_预示全国新房价格涨幅短期可能回落_9页_1mb

楼市调控加码，房贷利率上调总结

核心内容

2021年2月，中国房地产市场在政策调控和信贷收紧的背景下呈现分化态势。新房价格涨幅有所放缓，二手房市场则在部分重点城市出现明显上涨，尤其深圳涨幅显著。与此同时，房贷利率上调，土地市场出现价格反弹但供给偏弱，多地出台政策加强对房地产贷款的管控。

主要观点

• 楼市调控加码：政策层面持续加强对房地产市场的调控，重点城市住宅用地“两集中”政策出台，旨在稳定市场预期，防止房价过快上涨。
• 房贷利率上调：2月首套房和二套房贷款加权平均利率分别上涨4bp和3bp，表明居民购房信贷扩张节奏放缓。
• 房价分化明显：一线城市新房价格涨幅有所抬升，但部分城市如深圳新房价格增速回落；二手房市场则在重点城市呈现上行趋势，尤其深圳涨幅达到15.3%。
• 土地市场波动：2月土地挂牌均价同比增长2.9%，但土地供给整体趋弱，尤其是三线城市。一线城市地价高位，二三线城市土地市场遇冷。
• 政策导向清晰：调控政策以“房住不炒”为核心，强调因城施策，既要限制信贷扩张过快的地区和银行，也要保障刚需购房贷款的合理发放。

关键信息

房地产综合景气指数

• 全国指数：2021年2月初值为0，较1月终值回落0.1，显示房价增速短期平稳，略有放缓。
• 一线城市：景气指数初值为2.3，较1月小跌0.1，表明一线城市房价增速受控。

房价情况

• 全国房价：2021年1月全国房价涨幅平缓，新建住宅价格增速与上月持平，二手房均价增速回升0.3个百分点。
• 一线城市：二手房价格涨幅持续扩大，平均涨幅在8%左右，深圳涨幅达15.3%，需重点关注。
• 二线城市：部分城市如宁波、杭州二手房价格涨幅较高，需重点监控。
• 三线城市：新房价格涨幅逐步回落，但仍有部分城市涨幅接近或超过10%。

土地市场

• 土地挂牌均价：2021年2月同比增长2.9%，较1月回升2.7个百分点。
• 土地溢价率：一线城市溢价率约10%，二线城市约15%，三线城市约20%。
• 土地供给：整体土地供应同比增长6.4%，但2月偏冷，预计3月将有所改善。

政策动态

• 住宅用地“两集中”：国家自然资源部要求22个重点城市集中发布出让公告和集中组织出让活动。
• 房产新政落实：成都等城市加快土地供给，以应对房价上涨压力。
• 房贷政策调整：广东、海南、浙江、上海、辽宁、四川、山东等地上调中小银行涉房贷款占比上限，幅度在1-2.5个百分点。

融资环境

• 房企融资：2021年2月房企融资环境量价齐升，信用债发行规模同比增长54.4%，平均票面利率上升。
• 短融利率：1年期以内的短融平均票面利率环比上涨33bp。

重点城市表现

REITs发展

• 政策支持：两会提出稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。
• 地方实践：成都发布《REITs十条》，探索REITs发展；顺丰控股拟通过收购嘉里物流布局REITs市场，计划在港交所上市。

总结

2021年2月，中国房地产市场在政策调控和信贷收紧的影响下，呈现房价平稳、土地市场波动、融资环境趋紧的特点。重点城市如深圳、宁波、杭州等二手房价格涨幅较大，面临更多调控压力。一线城市新房价格涨幅有所抬升，但部分城市如深圳出现回落。土地市场方面，价格低位反弹，但供给偏弱，尤其是三线城市。房贷利率上调表明政策对购房信贷的控制加强，而REITs试点的推进则为房地产市场提供了新的融资渠道。整体来看，房地产市场正逐步向“房住不炒”和“因城施策”的方向调整。