20210912-天风证券-房地产销售周报_8月二手房价格止涨转跌_楼市_稳字当头_双向调控_14页_1mb

房地产行业周报总结（2021年09月12日）

核心内容概述

2021年8月，中国房地产市场整体呈现“稳字当头”的趋势，一手房和二手房成交量均出现环比和同比下滑，去化周期有所下降。与此同时，房地产贷款增速创8年新低，融资环境持续收紧。部分城市出台调控政策以抑制房价过快下跌，楼市进入双向调控阶段。行业基本面逐渐回落，但部分房企表现仍较为稳健，地产股估值或有修复可能。

主要观点

1. 房地产销售数据

• 一手房：本周36大城市合计成交3万套，环比下降3.33%，同比下降25.89%，累计同比上升20.06%。一线城市成交套数环比下降15.61%，二线城市环比下降2.42%，三线城市环比上升10.49%。
• 二手房：本周11个城市合计成交0.73万套，环比下降12.15%，同比下降43.78%，累计同比上升6.78%。一线城市环比下降20.54%，二线城市环比下降4.88%，三线城市环比下降5.05%。
• 去化周期：全国14大城市住宅可售套数为66.13万套，去化周期30.9周，环比下降21.63%。一线城市去化周期12.8周，二线城市28.3周，三线城市113.6周。

2. 价格走势

• 全国百城二手房均价：8月为15529元/ $m^2$ ，环比下跌0.20%，同比上涨1.38%。
• 分城市等级：
  • 一线城市均价55228元/ $m^2$ ，环比下跌1.17%；
  • 二线城市均价18881元/ $m^2$ ，环比微跌0.08%；
  • 三四线城市均价10142元/ $m^2$ ，环比上涨0.04%，涨幅较上月收窄0.15个百分点。

3. 融资环境

• 房地产贷款增速创8年新低，同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点；
• 房地产贷款集中度连续10个月下降，占比同比下降0.95%；
• 房地产信托规模持续下降，余额同比下降约15%；
• 理财产品投向房地产非标资产规模同比下降42%；
• 特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月下降，同比下降27%。

关键信息

1. 市场调控

• 部分城市升级调控政策以降温房地产市场，如沈阳、昆明等地对恶意降价行为进行管控；
• 楼市“稳字当头”开启双向调控，供应端规范市场秩序，需求端控制炒房并维持刚需购房优惠。

2. 行业基本面

• 地产基本面逐渐回落，土地双集中供应压缩房企毛利率；
• 地价未明显下降，但销售毛利率有望触底回升；
• 当前估值较低，持仓较少，地产股或有修复可能。

3. 投资建议

• 推荐股票：
  • 优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；
  • 优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；
  • 优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务；
  • 低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝；
• 持续关注：
  • 优质成长：华润置地；
  • 优质物管：融创服务。

风险提示

• 政策变化不及预期；
• 房屋销售不及预期；
• 疫情二次反弹。

行业新闻

1. 房企进入深度调整期

• 上市房企中报显示，房地产企业进入深度调整期，增收少增利成为常态；
• 头部企业如万科、融创、碧桂园等净利润增长放缓或下降；
• 经营安全成为房企的重要追求目标，房企“三高”（高融资、高负债、高杠杆）逐步改善。

2. 房地产税试点

• 房地产税或将在年底前试点开征，税率不超过总价1%；
• 财政部等相关部门召开房地产税改革试点工作座谈会，研究推进房地产税立法和改革。

3. 住房保障政策

• 杭州市再度放宽公租房申请条件，将人均可支配收入标准从低于66068元调整至低于68666元，进一步完善住房保障体系。

数据图表

• 图1、图2、图3：显示36城一手房成交数据及环比、同比变化；
• 图4、图5、图6：显示11城二手房成交数据及环比、同比变化；
• 图7、图8、图9、图10：显示14城住宅可售套数及去化周期变化；
• 行业走势图：显示房地产行业走势。

公司动态

• 德信中国：8月合约销售额58.1亿元，前8月累计销售额532.2亿元；
• 中南建设：控股股东质押4390万股，占公司总股本1.15%；
• 中海地产：8月销售额250.23亿元，YOY-13.1%；
• 中国海外宏洋：8月销售额44.65亿元，YOY+0.4%；
• 越秀地产：8月销售额126.69亿元，YOY+65%；
• 金地商置：8月销售额48.27亿元，均价17500元/ $m^2$ ；
• 花样年控股：8月销售额40.33亿元，前8月累计销售额372.67亿元；
• 绿城中国：8月销售额287亿元，前8月累计销售额1744亿元；
• 融创中国：8月销售额450.6亿元，前8月累计销售额4151.7亿元；
• 美的置业：前8月销售额1012.3亿元；
• 中骏集团：8月销售额80.55亿元，前8月累计销售额751.36亿元；
• 雅居乐：8月预售金额85.3亿元，前8月累计预售金额920.5亿元；
• 保利置业：前8月销售额364亿元；
• 宝龙地产：8月销售额8496百万元，YOY+53.6%；
• 首开股份：8月签约金额83.62亿元，前8月累计签约金额850.65亿元；
• 招商蛇口：子公司为招商东莞提供担保，金额不超过0.8亿元。

总结

整体来看，2021年8月房地产市场呈现成交量和价格双双回落的趋势，市场进入“稳字当头”的调控阶段。一手房和二手房成交均出现环比和同比下滑，但累计同比有所上升。去化周期下降，显示市场库存压力有所缓解。融资环境持续收紧，房地产贷款增速创8年新低，房企面临调整压力。部分城市出台“限跌令”以稳定市场预期，同时鼓励金融机构参与老旧小区改造等城市更新基金，推动行业向高质量发展转型。在政策和市场双重影响下，地产股估值或有修复可能，建议关注优质龙头、成长股和物管企业。