银行业行业深度：房地产行业债权融资与银行业涉房资产_18页_1mb

房地产行业债权融资与银行业涉房资产总结

核心内容

本报告分析了2022年9月22日房地产行业债权融资情况及银行业涉房资产质量变化，为投资者提供行业趋势和资产质量评估的参考。

主要观点

1. 房地产行业债权融资规模

• 截至2022年第二季度末，房地产行业主要债权融资规模合计约59.59万亿。
• 2012年以来年均复合增速为16.95%，高于企业及其他部门贷款的11.47%。
• 主要融资渠道包括个人住房贷款（含MBS）、开发贷款、其他对公贷款、国内信用债、海外信用债、房地产资金信托。

2. 融资周期与调控周期

• 个人住房贷款主导房地产企业融资周期，反映销售情况。
• 2016年前后调控政策的变化影响了各融资渠道之间的周期一致性。
• 2017年以来的政策收紧（如三道红线、资管新规）是对销售下滑的提前防范。

3. 银行业涉房资产规模

• 上市银行涉房资产规模约50万亿，占总贷款的35%~36%。
• 银行业涉房资产分为承担信用风险和不承担信用风险两类。
• 房地产对公贷款为7.96万亿，个人住房贷款为35.4万亿，其余为其他承担信用风险和不承担信用风险的资产。

4. 去杠杆视角下的资产质量

• 房地产行业杠杆率较高，当前去杠杆尚未结束。
• 房地产开发商目标资产负债率约为73%（剔除预收款后为68%）。
• 目前对公涉房资产不良率上升进度或已过半，且首次违约开发商涵盖的潜在风险已较为充分。

5. 投资启示

• 实体经济发达地区的区域性银行受房地产融资放缓影响较小，有望实现较快增长。
• 持有已首次违约房企资产较少的银行，有望率先实现不良资产出清。

关键信息

• 房地产行业债权融资规模：约60万亿，占社会融资规模的18%。
• 主要融资渠道：个人住房贷款（40.2万亿）、开发贷款（12.6万亿）、其他对公贷款（1.76万亿）、国内信用债（2.45万亿）、海外信用债（1.40万亿）、房地产资金信托（1.42万亿）。
• 融资周期关系：个人住房贷款主导，债券融资同步，信托与开发贷滞后12~18个月。
• 银行业涉房资产：上市银行约50万亿，银行业约61~64万亿。
• 不良率上升：对公房地产贷款不良率从2019年末的1.01%上升至2022Q2的3.31%，预计未来不良率上升周期或已过半。
• 风险提示：房地产行业风险超预期上升，宏观经济超预期下滑。

结构清晰要点

1. 房地产行业债权融资渠道与规模

• 融资渠道：个人住房贷款、开发贷款、其他对公贷款、国内信用债、海外信用债、房地产资金信托。
• 融资规模：2022Q2末，主要债权融资合计约59.59万亿，年均复合增速为16.95%。
• 分项数据：
  • 个人住房贷款：约40.08万亿（含MBS）
  • 开发贷款：约12.49万亿
  • 其他对公贷款：约1.76万亿
  • 国内信用债：约2.45万亿
  • 海外信用债：约1.40万亿
  • 房地产资金信托：约1.42万亿

2. 融资周期与调控周期

• 周期关系：融资周期映射调控周期，销售主导融资周期。
• 调控变化：2016年前以销售端为主，2016年后融资端也受到调控影响。
• 政策影响：三道红线、房地产贷款集中度管理等政策影响了融资端增长。

3. 银行业涉房资产规模测算

• 承担信用风险资产：包括个人住房贷款、对公房地产贷款、表内投资、或有信贷等。
• 不承担信用风险资产：包括理财资金投资、委托贷款、代销信托等。
• 规模估算：
  • 上市银行涉房资产规模：约49~51万亿
  • 银行业涉房资产规模：约61~64万亿

4. 去杠杆与资产质量

• 行业去杠杆：房地产行业杠杆率较高，去杠杆尚未结束。
• 目标杠杆率：73%（剔除预收款后为68%），对应去杠杆空间约10%。
• 不良率上升：对公房地产贷款不良率从1.01%上升至3.31%，预计未来不良率上升周期或已过半。

5. 投资启示

• 区域影响：实体经济发达地区银行受影响较小，有望实现较快增长。
• 不良资产出清：持有已首次违约房企资产较少的银行有望率先实现不良资产出清。

风险提示

• 房地产领域风险超预期上升。
• 宏观经济超预期下滑可能影响涉房资产质量。

分析师信息

• 王鸿行，东海证券银行业分析师，厦门大学金融学硕士。

附注

• 报告提供市场指数评级、行业指数评级、公司股票评级。
• 包含免责条款和资格说明，确保内容合法合规。