深度报告-20220922-东海证券-银行业行业深度_房地产行业债权融资与银行业涉房资产_18页_1mb

报告摘要

房地产行业债权融资与银行业涉房资产分析总结

核心内容概述

本报告分析了2022年9月22日房地产行业债权融资与银行业涉房资产之间的关系，探讨了房地产行业融资周期、涉房资产质量变化及对银行业的影响，并提出了对投资的启示与风险提示。

主要观点与关键信息

房地产行业债权融资规模

房地产行业主要债权融资渠道：包括个人住房贷款、房地产开发贷款、房地产其他贷款、国内信用债、海外信用债、房地产资金信托。
债权融资规模：截至2022年第二季度末，房地产行业债权融资规模合计约59.59万亿元，占社会融资规模的18%。
居民融资主导：个人住房贷款（含MBS）占约40.2万亿元，是房地产融资的主要来源。
行业杠杆率：房地产开发企业杠杆率从2012年的33%上升至85%，显著高于工业企业。

融资周期与调控关系

居民融资主导企业融资：个人住房贷款周期主导房地产企业融资周期，债券融资与之同步，信托与开发贷款滞后约12~18个月。
调控周期映射融资周期：2012年以来，房地产政策两次收紧与两次宽松对应融资增速的两次峰顶与谷底。
2016年后调控变化：政策从销售端扩展至融资端，融资渠道之间的周期一致性减弱。

银行业涉房资产规模

涉房资产结构：银行涉房资产包括承担信用风险的资产（如个人住房贷款、对公房地产贷款）和不承担信用风险的资产（如理财投资、信托代销）。
上市银行涉房资产：约49~51万亿元，占总贷款的35%~36%。
银行业整体涉房资产：约61~64万亿元，占总贷款的30%~31%。

银行业涉房资产质量分析

不良率上升趋势：2020年下半年开始，对公房地产贷款不良率从<1%上升至3.31%。
风险释放情况：2020年以来，房地产行业风险已释放，但去杠杆尚未结束。
不良率进度判断：对公涉房资产不良率上升或已过半，当前不良率约为5%（真实水平）。

去杠杆空间与不良资产测算

目标资产负债率：73%（剔除预收款后约为68%），较当前水平（81%）有约10%的去杠杆空间。
超额债权融资规模：约2.1万亿~2.8万亿，其中银行承担信用风险部分占1.06~1.15万亿（上市银行）与1.81~1.94万亿（银行业）。
不良资产最大规模：激进去杠杆情形下，房地产行业最大不良资产规模为2.8万亿。

投资启示

区域差异：实体经济发达地区银行受房地产融资放缓影响较小，有望更快实现规模增长。
不良资产出清：持有已首次违约房企资产较少的银行，有望更早实现不良资产出清。
银行类型差异：股份行与城商行对公涉房资产占比高于行业平均水平，国有行与农商行受制约较小。

风险提示

房地产风险上升：开发商贷款、债券及个人按揭贷款违约率超预期上升可能引发银行业资产质量恶化。
宏观经济下滑：若经济持续下滑，中小微企业贷款质量可能恶化。

总结

房地产行业债权融资规模庞大，且在2012年以来保持中高速增长，但自2021年起增速明显放缓。银行业涉房资产规模约50万亿，占总贷款的35%~36%，其中个人住房贷款占主导地位。房地产融资周期与调控政策密切相关，且当前房地产行业已进入去杠杆阶段，涉房资产质量面临较大压力。预计不良率上升周期已过半，但去杠杆尚未结束。实体经济发达地区的区域性银行受影响较小，可能实现较快增长。持有已违约房企资产较少的银行有望率先实现不良资产出清。风险提示包括房地产行业风险超预期上升及宏观经济下滑。