20201031-华泰证券-房地产-2020Q3房地产板块公募基金持仓点评_低仓位筑底_估值体系重塑_13页_1007kb

房地产行业研究动态点评总结

核心内容

2020年10月31日发布的房地产行业研究报告指出，房地产行业正处于关键转型期。2020年三季度公募基金对房地产板块的持仓市值和占比均创2013年以来新低，表明市场对房地产股的配置意愿有所下降。与此同时，北上资金对地产股的配置比例逆势增长，显示外资对行业仍有一定信心。报告认为，房地产融资长效机制的建立标志着行业将从“高杠杆扩张”转向“永续发展”，具备健康财务结构、多元化资产布局和产业链话语权的企业将更具竞争优势，房地产板块的估值体系也将随之重塑。

主要观点

• 行业转型：房地产融资长效机制的推出，将改变行业路径依赖，推动行业集中度提升和融资成本下降。
• 估值重塑：具备健康财务杠杆、无息杠杆、多元化资产和产业链话语权的企业，将有望获得更高的估值。
• 基金持仓变化：
  • 公募基金三季度地产股持仓市值环比增长6.1%，但持仓占比降至2.39%，为2013年以来最低。
  • 持股集中度下降，基金更偏好二线成长型房企和物业管理龙头企业。
• 北上资金偏好：
  • 陆股通地产股持仓总市值为482.0亿元，环比增长9.4%，显示外资对行业仍具配置意愿。
  • 重点增持万科A、金科股份、世茂股份等房企。

关键信息

公募基金持仓分析

• 持仓市值：2020年三季度房地产板块基金持仓总市值为993.1亿元，环比增长6.1%。
• 持仓占比：房地产板块持仓市值占股票投资市值比重为2.39%，环比下降0.40个百分点。
• 低配趋势：地产板块相对标准行业配置比例低配0.85个百分点，低配幅度持续扩大。
• 持仓集中度：TOP5地产股持仓总市值占比达44.6%，环比下降1.1个百分点。
• 持仓增幅：新城控股持仓市值环比增幅最高，达750.5%，阳光城、金科股份、招商蛇口、万科A分别增长97.6%、44.6%、15.9%、10.1%。

重点推荐标的

• 万科A：目标价35.87元，维持“买入”评级。公司多元化业务估值贡献约1351亿元，目标市值约4168亿元。
• 金地集团：目标价19.26元，维持“买入”评级。预计2021年PE估值为6.4倍。
• 中南建设：目标价13.01元，维持“买入”评级。公司业绩高增长，EPS预测为1.86、2.41、3.05元。
• 华发股份：目标价8.75元，维持“买入”评级。公司2021年PE估值为5.4倍。
• 中交地产：目标价10.64元，维持“买入”评级。公司有望受益于集团资源，2020年PE估值为9.5倍。
• 招商积余：目标价35.20元，维持“买入”评级。公司物管+资管业务估值为336亿元，整体价值为373亿元。
• 新大正：目标价69.75元，维持“买入”评级。公司2021年PE估值为45倍。
• 大悦城：目标价6.33元，维持“买入”评级。公司待结算收入充沛，2021年PE估值为11.5倍。

风险提示

• 疫情发展不确定性：疫情反复、病毒变异可能对行业造成持续影响。
• 行业政策风险：宏观流动性政策、房地产税推进、融资政策收紧等存在不确定性。
• 行业下行风险：若调控政策未放松，行业销售、新开工、投资增速可能低于预期。
• 经营风险：中小房企可能因融资受限和销售下行而面临资金链压力。

结论

房地产行业正经历从“高杠杆扩张”向“永续发展”的转型，公募基金和陆股通资金的配置趋势反映了市场对行业未来前景的重新评估。具备多元化资产布局、稳健财务结构及产业链话语权的企业将更具投资价值，房地产板块的估值体系有望随之调整。报告重点推荐万科A、金地集团、中南建设、华发股份、中交地产、招商积余、新大正和大悦城等公司，维持“买入”评级。