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招商蛇口 (001979.SZ) 投资积极销售企稳，融资渠道保持通畅

核心内容概览

招商蛇口（001979.SZ）在2022年第三季度展现出一定的投资与销售复苏迹象。尽管受到地产开发业务毛利率下降、租金减免及投资收益减少等因素影响，公司利润出现下滑，但其销售数据逐步回暖，投资拓储积极，融资渠道保持通畅，未来业绩释放潜力较大。公司维持“买入”投资评级。

主要观点与关键信息

1. 财务表现

• 营业收入：2022年1-9月实现营业收入894.84亿元，同比增长9.45%。
• 归母净利润：同比下降53.44%，为29.57亿元。
• 销售毛利率：18.74%，同比下降3.2个百分点。
• 销售净利率：7.09%，同比下降3.6个百分点。
• PE估值：当前股价对应PE为11.9倍（2022E），预计2023E和2024E分别为7.1倍和6.1倍。
• PB估值：当前股价对应PB为1.2倍（2022E），预计2023E和2024E分别为1.1倍和1.0倍。
• EPS预测：2022-2024年EPS分别为1.18元、1.99元、2.29元。

2. 销售企稳回暖

• 签约面积：1-9月签约面积753.01万方，同比下降27.45%。
• 签约金额：1-9月签约金额2016.11亿元，同比下降16.33%。
• 9月销售：单月签约金额350.48亿元，同比增长50.23%，销售数据明显企稳。
• 四季度预期：销售业绩有望进一步提升。

3. 投资拓储积极

• 新增拿地：1-9月累计新增拿地计容建面590.3万方，对应土地总价1024.1亿元。
• 拿地权益比：拿地面积和金额权益比分别为67.6%和64.5%。
• 拿地与销售比例：拿地金额占销售金额比例为50.8%。
• 一线城市布局：在一线城市拿地金额达559.2亿元，占比54.6%，显示出公司对核心区域的重视。

4. 融资渠道通畅

• 公开市场融资：1-9月累计融资203.3亿元，平均融资成本维持在2%-3.55%。
• 公司债发行：100亿元公司债已获证监会发行许可，10月26日成功发行50亿元，票面利率3.12%。
• 负债率：截至2022Q3，资产负债率为70.5%，扣除预收账款后为63.1%，净负债率为47.0%。

5. 财务预测摘要

6. 财务比率

7. 风险提示

• 市场恢复不及预期
• 房价调控超预期
• 多元化业务运营不及预期

附录：分析师信息

• 分析师：齐东
• 邮箱：qidong@kysec.cn
• 证书编号：S0790522010002

总结

招商蛇口在2022年前三季度表现稳健，尽管利润下滑，但销售逐步回升，投资拓储积极，且融资渠道通畅，显示出较强的抗风险能力和增长潜力。公司未来业绩有望持续改善，维持“买入”评级。