20220903-国盛证券-招商蛇口-001979.SZ-上半年业绩承压_在核心城市积极拓储_8页_631kb

报告摘要

招商蛇口 (001979.SZ) 2022年上半年总结

核心内容

招商蛇口在2022年上半年实现了营收的稳定增长，但归母净利润大幅下降。公司整体毛利率下降7.2个百分点至18.6%，其中社区和园区业务税后毛利率分别下降2.5个百分点和16.8个百分点至14.3%和13.9%。投资收益占比同比下降3.9个百分点至2%，主要由于子公司股权处置收益减少以及上年公募REITs上市带来的投资收益。此外，少数股东损益占比上升25.9个百分点至52.9%。公司合同负债及预收账款共计1645亿元，覆盖上年房地产结转收入的1.1倍，预计2022年结算收入将微增。

主要观点

财务表现：
- 2022年上半年营业收入为575.6亿元，同比增长28.9%。
- 归母净利润为18.9亿元，同比下降55.6%；扣非归母净利润为14.7亿元，同比下降47.5%。
- 投资净收益为4107亿元，占净利润比重下降至2%。
- EPS最新摊薄为1.18元/股，对应2022年动态PE为4.8倍。
销售表现：
- 上半年销售金额1188亿元，同比下降32.9%；销售面积488万平方米，同比下降36.7%；销售均价24374元/平方米，同比增长6.1%。
- 销售额排名克而瑞榜单第6位，较2021年末提升1位。
- 1-8月销售额1666亿元，同比下降23.4%，完成全年目标的50%。
- 在14个城市进入当地流量销售金额前十，显示城市深耕效果显著。
土储与拿地：
- 新增土储27宗，计容建面420万方，权益面积265万方，同比下降52.5%和52.8%。
- 拿地金额646.4亿元，同比下降47.2%，拿地强度54.4%。
- 拿地聚焦于一线城市和长三角重点城市，一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为52%、40%和8%，推动拿地均价同比增长11.1%至1.5万元/平，土储质量得到优化。
持有物业与出租收入：
- 上半年出租性物业出租收入15.9亿元，同比下降4.6%；出租率80%，同比下降5个百分点。
- 商业出租收入4.5亿元，同比下降18.2%；写字楼出租收入2.7亿元，同比增长20.2%；长租公寓出租收入4.8亿元，同比增长1.6%。
- 酒店业务收入1.8亿元，同比下降40.7%。
- 园区业务运营22个项目，其中7个为创库项目，建筑面积2.25万方。
- 招商积余上半年营收56.5亿元，同比增长18.1%；新签年度合同额16亿元，同比增长17%。
融资与负债结构：
- 有息负债1987亿元，同比增长16.7%。
- 银行贷款、债券和其他借款占比分别为64%、23%和13%，负债结构健康。
- 净负债率49%，较年初增加6.1个百分点；剔除预收账款资产负债率62.4%，较年初增加0.7个百分点；现金短债比1.48倍，较年初增加0.23倍。
- 综合融资成本下降至4.1%，处于行业低位。

关键信息

投资建议：维持“买入”评级，认为公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本极具优势，能够积极参与土地市场，随着低毛利地块的消化，未来将受益于行业竞争格局的改善。
预测数据：
- 2022/2023/2024年营业收入分别为1770/1934/2097亿元，对应增长率分别为10.2%、9.3%和8.4%。
- 归母净利润分别为91/96/105亿元，对应增长率分别为-12.2%、5.2%和9.2%。
- EPS分别为1.18/1.24/1.35元/股。
- P/E分别为12.3/11.7/10.7倍，P/B分别为1.2/1.1/1.1倍。