20220225-首创证券-招商蛇口-001979.SZ-业绩预告点评_高价地结转持续影响业绩_投资端仍较为积极_5页_423kb

招商蛇口(001979)业绩预告总结

核心内容

招商蛇口（001979.SZ）发布2021年业绩快报，全年实现营收1606亿元，同比增长23.9%；归母净利润103.7亿元，同比下降15.4%。公司2021年净利率为6.5%，较2020年下降3个百分点，业绩表现低于市场预期。

主要观点

业绩表现

• 营收增长：公司2021年营收同比增长23.9%，显示销售能力较强。
• 净利润下滑：归母净利润同比下降15.4%，主要由于结算毛利率下降、部分高价地项目集中交付、以及计提资产减值准备43.7亿元，对净利润造成34.56亿元的影响。
• 投资收益减少：转让子公司产生投资收益同比减少24.5亿元，影响利润表现。

销售与拿地情况

• 销售表现：2021年实现销售金额3268亿元，同比增长17.7%；销售面积1464万平方米，同比增长17.8%；销售均价22317元/平方米，与去年基本持平。
• 拿地表现：新增建面1551万平方米，同比下降4.6%；总地价2150亿元，同比增长42%。拿地销售面积比和拿地销售金额比分别为106%和65.8%，反映公司投资相对积极。
• 拿地质量提升：拓展平均楼面价13866元/平方米，同比上升48.8%，显示公司拿地城市能级提升，土储质量较好。

融资能力

• 融资渠道畅通：公司2022年1月成功发行第一期并购中票12.9亿元，三年期和五年期融资成本分别为2.89%和3.3%，显示融资成本优势。
• 融资规模扩大：2021年四季度以来，公司已成功发行两笔超短融和两笔中期票据，总计募集资金85.9亿元，显示公司融资能力较强。
• 财务结构稳定：公司资产负债率持续上升，但整体仍处于可控范围，净负债比率维持在16.2%-17.2%之间。

投资建议

• 评级：买入
• 理由：公司销售增速保持行业领先，拿地相对积极，具备优质土储资源。Reits上市有望持续贡献利润，且在收并购大时代背景下，凭借央企信用和低融资成本优势，有望获取更多优质资源。近年来公司通过管理模式优化，提升了项目去化率与IRR水平，未来业绩增长潜力较大。

关键信息

财务数据预测

财务比率

风险提示

• 政策边际改善力度不及预期
• 销售去化不及预期
• 前期高价地减值风险

总结

招商蛇口在2021年表现出较强的销售能力和积极的拿地策略，尽管净利润受到毛利率下降和减值计提的影响，但其整体财务结构稳健，融资渠道畅通，成本优势明显。公司未来有望通过优质土储释放业绩弹性，并借助Reits上市和收并购机会实现稳步增长。当前维持“买入”评级，但需关注政策变化及销售去化情况。