20220117-华安证券-房地产_投融资走弱_全年累计销售正增长_3页_446kb

房地产行业2021年总结与2022年展望

核心内容概述

2021年房地产行业整体呈现销售端正增长、投资端持续承压、融资端明显收缩的态势。尽管全年商品房销售面积和金额实现同比增长，但12月数据出现显著下滑，显示行业面临下行压力。同时，新开工和投资完成额连续负增长，融资渠道收缩，特别是国内贷款和销售回款大幅下降，反映出政策调控对行业资金链的持续影响。行业评级为“增持”，表明在当前市场环境下，房地产板块仍有投资价值。

主要观点与关键信息

销售端表现

• 销售面积：2021年1~12月商品房销售面积同比增长1.9%，但12月单月下降15.6%，降幅扩大。
• 销售金额：销售金额同比增长4.8%，12月单月下降17.8%，显示销售承压。
• 住宅销售：住宅销售金额累计同比增长5.3%，但价格持续下行，全国销售均价同比下降0.83%。
• 未来趋势：2022年1月至今，30大中城市高频成交面积同比下降27.1%，销售下行趋势明显，需关注“以价换量”策略对市场的影响。

开竣工与投资情况

• 新开工：2021年1~12月新开工面积同比下降11.4%，12月单月下降31.1%，降幅扩大。
• 竣工面积：竣工面积同比增长11.2%，预计2022年竣工面积将继续增长。
• 开发投资：2021年1~12月房地产开发投资完成额同比增长4.4%，但12月单月下降13.9%，连续4个月负增长。
• 施工面积：施工面积同比增长6.3%，但12月单月下降24.7%，显示施工端受政策影响较大。

融资端变化

• 到位资金：2021年1~12月到位资金同比增长4.2%，但12月单月下降19.3%，连续6个月负增长。
• 融资结构：国内贷款同比下降31.6%，自筹资金同比下降9.8%，回款同比下降21.5%。
• 回款来源：个人按揭同比下降8.0%，首付款同比下降25.9%，显示购房者信心不足。
• 资金来源占比：销售回款在12月占比达55.3%，仍是主要资金来源。

投资建议

• 稳健发展型：建议关注保利发展、万科A、金地集团等龙头企业，其抗风险能力较强。
• 成长受益型：金科股份、新城控股等公司可能受益于政策调整和市场复苏。
• 物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、宝龙商业等物业公司值得关注。

风险提示

• 房地产调控政策持续趋严；
• 销售修复不及预期；
• 资金面大幅收紧。

行业评级说明

• 增持：未来6个月的投资收益率领先市场基准指数5%以上；
• 中性：未来6个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%；
• 减持：未来6个月的投资收益率落后市场基准指数5%以上。

公司评级体系

• 买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上；
• 增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%；
• 中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%；
• 减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%；
• 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上；
• 无评级：因无法获取必要的资料或公司面临重大不确定性事件，无法给出明确的投资评级。

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